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1.069 neue ETV‑Plätze 2026 auf Mallorca: Was Käufer prüfen müssen

30. August 2026
1.069 neue ETV‑Plätze 2026 auf Mallorca: Was Käufer prüfen müssen

Ja, für die Kurzzeitvermietung einer Ferienimmobilie auf Mallorca benötigen Sie eine ETV‑Lizenz, ohne sie drohen empfindliche Bußgelder.. Im Frühjahr 2026 hat der Govern Balear ein Kontingent von 1.069 Plätzen per Losverfahren freigegeben, das Bewerbungsfenster dafür ist bereits wieder geschlossen. Wer jetzt kaufen oder vermieten will, sollte zuerst prüfen, ob Immobilientyp, Zonierung und Cédula überhaupt eine Lizenz zulassen und sich im Zweifel fachkundig beraten lassen.

Kurz gesagt:

  • Für eine Ferienimmobilie auf Mallorca ist eine ETV‑Lizenz notwendig, wobei nur bestimmte Gebäudetypen und Zonierungen dafür infrage kommen.
  • Das Kontingent für neue Lizenzplätze wird 2026 per Losverfahren vergeben und ist an strenge Voraussetzungen sowie die vollständige Dokumentation gebunden.
  • Die Kosten für die Lizenz hängen von der Zahl der genehmigten Plazas ab und umfassen neben Verwaltungsgebühren auch technische Gutachten und eventuelle Baumaßnahmen.
  • Ohne gültige Lizenz drohen hohe Bußgelder, während eine illegale Vermietung auf Plattformen wie Buchungsportalen sofort eingeschränkt wird.
  • Eine gründliche ETV‑Prüfung ist essenziell bei Immobilienkäufen, insbesondere bei bestehenden Lizenzen, um rechtliche Risiken und Wertverluste zu vermeiden.

Inhaltsverzeichnis

Was ist die ETV‑Lizenz und für welche Immobilien gilt sie?

Die ETV, die „Estancia Turística Vacacional“, ist die balearische Regelung für die kurzfristige, touristische Vermietung von Wohnimmobilien. Sie wird nicht national, sondern autonom durch die Region geregelt, ein einheitliches spanisches Lizenzmodell gibt es nicht. Das hat BookCheckin in seiner Analyse zur Rechtslage 2026 noch einmal klargestellt: Andalusien, Katalonien oder die Balearen setzen jeweils eigene Regeln.

Auf Mallorca kommen dafür nur bestimmte Gebäudetypen infrage:

  • Vivienda unifamiliar, das freistehende Einfamilienhaus
  • Adosado, das Reihenhaus
  • Pareado, die Doppelhaushälfte
  • ETV60, eine Sonderform für Immobilien, die zugleich als Hauptwohnsitz dienen

Mehrfamilienwohnungen und ein Großteil klassischer Apartments bleiben derzeit außen vor. Wer ein Apartment kauft und auf spätere Ferienvermietung setzt, sollte das vorab abklären, sonst bleibt die Immobilie für dieses Vorhaben nutzlos. Mehr zur Grundlogik der Lizenz finden Sie auch in unserem Leitfaden zur Ferienlizenz auf Mallorca.

Moratorium und Losverfahren 2026: Was hat sich geändert?

Seit 2022 gilt auf den Balearen faktisch ein Moratorium für neue ETV‑Plätze, die Verwaltung wollte die Zahl der Ferienbetten begrenzen. Diese Sperre ist der Grund, warum lange kaum jemand eine neue Lizenz bekommen hat, egal wie vollständig die Unterlagen waren.

Im Frühjahr 2026 wurde ein Kontingent von neuen Plätzen per Losverfahren freigegeben, so meldet es Mallorca. Das Verfahren war kein Windhundrennen, sondern eine Verlosung unter allen fristgerecht eingereichten Bewerbungen. Einzelne Zuteilungen sind nicht übertragbar, wer den Zuschlag nicht selbst nutzt, verliert ihn.

Parallel dazu sorgt die Frage nach einem staatlichen Register, dem NRUA, für Verwirrung. Chekin weist in seinem Praxisleitfaden darauf hin, dass 2026 zwei Ebenen nebeneinander bestehen: das autonome ETV‑Register der Balearen bleibt die maßgebliche Grundlage, während staatliche Registrierungsfragen zusätzlich im Blick behalten werden müssen. Wer eine Ferienimmobilie verwaltet, kommt an dieser Doppelstruktur derzeit nicht vorbei.

Welche Unterlagen und technischen Nachweise brauchen Sie?

Bevor Sie überhaupt einen Antrag stellen, müssen bestimmte Dokumente vorliegen. Ohne sie lehnt DRIAT den Antrag formlos ab, noch bevor er inhaltlich geprüft wird.

  • Nota simple oder Escritura als Eigentumsnachweis, dazu die Referencia catastral
  • Vollmacht, falls jemand anderes als der Eigentümer den Antrag einreicht
  • Cédula de Habitabilidad, die Bewohnbarkeitsbescheinigung
  • Certificado energético, der Energieausweis
  • Nachweis zu Sicherheitsvorkehrungen wie Rauchmeldern und Fluchtwegen
  • Versicherungsnachweis sowie die genaue Angabe der Anzahl touristischer Plazas

Die Cédula ist dabei oft der Flaschenhals: Ein Techniker muss die Immobilie inspizieren, und laut Lodgify‑Enzyklopädie liegen die Kosten für dieses Gutachten meist bei 100 bis 150 €, zusätzlich zu den Verwaltungsgebühren. Bei älteren Häusern im Landesinneren zieht sich die Ausstellung gerne über mehrere Wochen, weil erst kleinere bauliche Mängel behoben werden müssen.

Profi‑Tipp: Prüfen Sie die Cédula schon vor der Kaufentscheidung, nicht erst danach. Eine veraltete oder fehlende Bewohnbarkeitsbescheinigung kann den gesamten ETV‑Antrag um Monate verzögern.

Wie viel kostet eine ETV‑Lizenz pro Plaza?

Die Behördengebühr wird nicht pauschal berechnet, sondern pro touristischer Plaza, also pro genehmigtem Schlafplatz. Je mehr Plazas eine Immobilie hat, desto höher die Gesamtsumme, wobei der Betrag pro Plaza je Gebäudetyp variiert.

Kostenübersicht der ETV-Lizenz pro Stellplatz

Diese Orientierungswerte nennt mallorca.com als typische Rechengrundlage. Hinzu kommen in der Praxis Kosten für das technische Gutachten, den Architekten bei baulichen Anpassungen, den Notar und die Gebühren beim Registro. Wer eine Immobilie mit ETV‑Potenzial kauft, sollte diese Nebenkosten von Anfang an ins Budget einplanen, nicht erst nach der Unterschrift.

Wie beantragen Sie die ETV bei Consell de Mallorca und DRIAT?

Der Ablauf folgt einer festen Reihenfolge, und jeder Schritt setzt den vorherigen voraus.

  1. Eligibility prüfen: Zonierung und Bebauungsplan (Planeamiento) klären, ob der Immobilientyp am Standort überhaupt ETV‑fähig ist.
  2. Dokumente sammeln: Nota simple, Cédula, Certificado energético und Sicherheitsnachweise vollständig zusammenstellen.
  3. Einreichung bei DRIAT, der zuständigen Direktion des Consell de Mallorca, meist elektronisch über die entsprechende Verwaltungsplattform.
  4. Registrierung NRUA: Über die Sede electrónica des Colegio de Registradores wird das staatliche Register bedient, dafür sind Cédula, Escritura und Referencia catastral erneut nötig, wie die Ventanilla Única erklärt. Die Identifizierung läuft über ein elektronisches Zertifikat.
  5. Zuteilung im Losverfahren, sofern das Kontingent an ein solches gebunden ist wie 2026.
  6. Zahlung der Gebühr nach Zuteilung, anschließend die Eintragung und Veröffentlichung im Registro Turístico.

Erst mit dieser Veröffentlichung ist die Lizenz gültig nutzbar, nicht schon mit der Einreichung.

Wie prüfen Sie eine ETV‑Nummer und welche Strafen drohen ohne Lizenz?

Eine gültige ETV‑Nummer lässt sich im offiziellen Register des Consell de Mallorca abgleichen, sie muss zur Adresse und zur Plazas‑Zahl der Immobilie passen. Bei Kaufinteresse an einer bestehenden Ferienimmobilie ist dieser Abgleich Pflicht, nicht Kür.

Außenansicht eines Hauses auf Mallorca mit Bereich für das Registrierungsschild

Die Konsequenzen ohne Lizenz sind spürbar. Bußgelder für illegale Ferienvermietung beginnen bei einem hohen vierstelligen bis fünfstelligen Eurobetrag, wie mallorca.com berichtet. Plattformen wie Buchungsportale sperren zudem Inserate ohne nachweisbare Lizenznummer, was den Vertrieb faktisch stoppt.

Typische Fehler in der Praxis:

  • Verträge werden als „Saisonmiete“ getarnt, obwohl faktisch touristisch vermietet wird
  • Unterlagen sind unvollständig oder veraltet, etwa eine abgelaufene Cédula
  • Der Inhaberwechsel wird nicht gemeldet, obwohl die Lizenz objektgebunden ist

Profi‑Tipp: Lassen Sie sich beim Kauf einer Immobilie mit bestehender ETV den vollständigen Registereintrag zeigen, nicht nur eine Kopie der Lizenzurkunde. Nur der Registereintrag zeigt, ob die Angaben noch aktuell sind.

Warum gehört die ETV‑Prüfung in jede Kauf‑Due‑Diligence?

Nach 46 Jahren Markterfahrung auf Mallorca sehen wir bei Mallorca‑immobilien immer wieder, dass Käufer den ETV‑Status als Nebensache behandeln, bis es zu spät ist. Dabei ist er oft entscheidend für den tatsächlichen Wert einer Ferienimmobilie.

Eine Immobilie ohne belastbaren ETV‑Nachweis ist wirtschaftlich eine andere Immobilie, auch wenn Lage und Bausubstanz identisch sind. Der Status gehört deshalb in jede seriöse Due‑Diligence, nicht als Randnotiz, sondern als Prüfpunkt mit eigener Checkliste.

Konkret prüfen wir den Stand der Cédula, ob unregistrierte Bauarbeiten die Bewohnbarkeitsbescheinigung entwerten, und ob die im Inserat genannte Plazas‑Zahl tatsächlich mit dem Registro übereinstimmt. Genau hier liefert eine erfahrene Agentur echten Mehrwert: Dokumentenprüfung, Fristen im Blick behalten, direkter Kontakt zu Verwaltung und Registerstellen.

Kaufen mit bestehender ETV oder auf neue Plätze warten?

Eine Immobilie mit bereits bestehender, gültiger ETV zu kaufen, reduziert Zeit‑ und Rechtsrisiko deutlich gegenüber der Hoffnung auf ein künftiges Kontingent. Wer dennoch auf ein neues Losverfahren wartet, sollte Budget und Zeitplan realistisch einpreisen, denn 2026 hat gezeigt, wie begrenzt und unplanbar diese Fenster sind. In beiden Fällen lohnt sich fachliche Begleitung durch Notar, Gestor und eine Agentur mit Ortskenntnis, das spart am Ende oft mehr, als es kostet.

— Renate

ETV‑Beratung von Mallorca‑immobilien: So sichern wir Ihren Kauf ab

Mallorca‑immobilien prüft für Sie den ETV‑Status einer Immobilie, bevor Sie unterschreiben, nicht erst danach, wenn Probleme teuer werden. Mit 46 Jahren Erfahrung auf der Insel kennen wir die Fallstricke rund um Cédula, Registro und Plazas‑Zahlen aus zahllosen Transaktionen im Südosten und inselweit.

Mallorca-immobilien

Unser Team begleitet Sie bei der Dokumentenprüfung, überwacht Fristen bei DRIAT und dem Registro und hält den Kontakt zu den zuständigen Verwaltungsstellen, damit Sie sich auf die Kaufentscheidung konzentrieren können statt auf Formulare. Gerade bei Objekten mit ETV60 oder bestehender Lizenz zahlt sich diese Vorprüfung aus, weil versteckte Mängel oft erst im Registereintrag sichtbar werden. Wenn Sie eine Ferienimmobilie mit gesichertem ETV‑Status suchen oder Ihre bestehende Immobilie auf Herz und Nieren prüfen lassen möchten, nehmen Sie über die Website von Mallorca‑immobilien Kontakt zu uns auf. Wir finden gemeinsam die passende Lösung für Ihr Vorhaben.

Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und ersetzt nicht die Beratung durch einen qualifizierten Anwalt. Wenden Sie sich an eine qualifizierte Rechtsfachperson zu Ihrer persönlichen Lage, bevor Sie auf Grundlage dieses Inhalts handeln.

Quellen

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