TL;DR:
- Eine gültige Ferienlizenz (ETV) ist auf Mallorca die Voraussetzung für legale Vermietung an Touristen. Es gibt drei Lizenztypen, die sich nach Immobilientyp und Nutzungsdauer unterscheiden und den Vermietungsrahmen bestimmen. Eigentümer mit Lizenz steigern den Marktwert ihrer Immobilie deutlich und profitieren von höheren Verkaufspreisen und planbaren Renditen.
Eine Ferienlizenz, auf Spanisch als Licencia de Alquiler Turístico oder kurz ETV (Estancia Turística en Vivienda) bezeichnet, ist die behördliche Genehmigung, die Eigentümer auf Mallorca zwingend benötigen, um ihre Immobilie legal als Ferienunterkunft an Touristen zu vermieten. Ohne diese Lizenz ist jede Ferienvermietung auf der Insel illegal. Die Registrierungsnummer der Lizenz muss in jedem Inserat sichtbar angegeben werden. Wer eine Immobilie auf Mallorca kauft oder besitzt und über Ferienvermietung nachdenkt, muss die Ferienlizenz Definition kennen und die aktuellen Regelungen für 2026 verstehen, bevor er handelt.
Was ist eine Ferienlizenz und welche Typen gibt es auf Mallorca?
Drei Lizenztypen existieren auf Mallorca für die Ferienvermietung: ETV365, ETVPL und ETV60. Jeder Typ richtet sich an eine andere Art von Immobilie und Nutzungssituation. Die Wahl des richtigen Typs bestimmt, wie, wann und wie lange Sie vermieten dürfen.
| Lizenztyp | Zielgruppe | Vermietungsdauer | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| ETV365 | Einfamilienhäuser, Fincas, Villen | Ganzjährig | Keine zeitliche Beschränkung |
| ETVPL | Wohnungen in Eigentümergemeinschaften | Ganzjährig | Zustimmung der Gemeinschaft erforderlich |
| ETV60 | Hauptwohnsitz des Eigentümers | Maximal 60 Tage pro Jahr | Eigentümer muss selbst dort wohnen |
Die ETV365 ist die klassische Ferienwohnung Lizenz für freistehende Häuser, Fincas und Villen. Sie erlaubt die ganzjährige Vermietung ohne zeitliche Einschränkung und ist die wirtschaftlich attraktivste Option für Eigentümer, die eine Renditeimmobilie betreiben möchten.
Die ETVPL gilt für Wohnungen innerhalb von Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen. Hier greift zusätzlich das Wohnungseigentumsgesetz, da die Eigentümergemeinschaft zustimmen muss. Diese Lizenz ist in der Praxis am schwierigsten zu erhalten, weil sie von Beschlüssen Dritter abhängt.
Die ETV60 richtet sich an Eigentümer, die ihre eigene Hauptwohnung zeitweise vermieten möchten. Die Vermietung ist auf maximal 60 Tage im Jahr begrenzt. Diese Option eignet sich für Personen, die selbst auf Mallorca wohnen und ihre Wohnung während längerer Abwesenheiten vermieten wollen.
Profi-Tipp: Prüfen Sie vor dem Kauf einer Immobilie immer, welcher Lizenztyp für das Objekt in Frage kommt. Eine Villa in einer Wohnanlage kann trotz freistehender Bauweise unter ETVPL-Regeln fallen, wenn sie Teil einer Gemeinschaft mit geteilten Anlagen ist.
Welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten für die Ferienlizenz?
Die Lizenzvergabe hängt vom Raumordnungsplan PIAT (Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos) ab. Dieser Plan legt fest, in welchen Zonen auf Mallorca Ferienvermietung überhaupt erlaubt ist. Ein Immobilienbesitz garantiert keinen Anspruch auf eine Lizenz. Die Lage der Immobilie in einer zulässigen Zone ist die erste und entscheidende Voraussetzung.
Die wichtigsten rechtlichen Pflichten im Überblick:
- Zonenzugehörigkeit prüfen: Die Immobilie muss in einer vom PIAT genehmigten Ferienvermietzone liegen. Gebiete mit hoher touristischer Dichte sind oft gesperrt.
- Wohnbarkeitsbescheinigung vorlegen: Die Cédula de Habitabilidad belegt, dass die Immobilie den Mindeststandards für Bewohnbarkeit entspricht.
- Registrierungsnummer verwenden: Jedes Inserat auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com muss die offizielle ETV-Nummer enthalten.
- Gästemeldepflicht erfüllen: Vermieter sind verpflichtet, Gästedaten innerhalb von 24 Stunden an die Guardia Civil zu übermitteln.
- Behördliche Kontrollen akzeptieren: Inspektionen können unangemeldet erfolgen. Verstöße gegen Auflagen können zum Lizenzentzug führen.
Die Bußgelder bei illegaler Ferienvermietung beginnen bei 30.000 Euro in erlaubten Zonen und steigen auf mindestens 50.000 Euro in verbotenen Zonen. Diese Strafen sind keine Seltenheit. Die Zahl illegaler Ferienimmobilien in Palma sank zwischen November 2024 und November 2025 von 1.006 auf 450 inserierte Objekte, was einem Rückgang von mehr als 55 Prozent entspricht. Dieser Rückgang zeigt, dass die Behörden aktiv durchsetzen und Eigentümer ohne gültige Lizenz ein erhebliches finanzielles Risiko eingehen.
Mehr zu den aktuellen Regeln und Vorschriften für die Ferienvermietung auf Mallorca finden Sie im Ratgeber von Mallorca-immobilien.
Wie beeinflusst die Ferienlizenz den Immobilienwert?
Die Tourismuslizenz beeinflusst den Immobilienwert und die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie stärker als die Lage allein. Eine Immobilie mit gültiger ETV365-Lizenz erzielt auf dem Markt deutlich höhere Preise als ein vergleichbares Objekt ohne Lizenz. Käufer zahlen eine Prämie für die sofortige Vermietbarkeit.
Vorteile einer gültigen Lizenz für Eigentümer:
- Höherer Verkaufspreis: Lizenzierte Objekte sind auf dem Markt begehrter und erzielen Aufpreise.
- Planbare Mietrendite: Ganzjährige Vermietung mit ETV365 ermöglicht kalkulierbare Einnahmen.
- Bestandsschutz für ältere Lizenzen: Lizenzen, die vor 2016 erteilt wurden, genießen Bestandsschutz und haben keine zeitliche Befristung.
- Marktdifferenzierung: In Zeiten knapper Lizenzkontingente ist eine bestehende Lizenz ein echter Wettbewerbsvorteil.
Gleichzeitig bringt die Ferienvermietung steuerliche Konsequenzen mit sich, die Eigentümer kennen müssen. Die Nutzung als Ferienimmobilie kann die steuerfreie Veräußerung des Hauptwohnsitzes gefährden, wenn die Immobilie nicht mindestens drei Jahre lang nicht touristisch genutzt wurde. Wer seinen Hauptwohnsitz auf Mallorca hat und diesen zeitweise vermietet, riskiert den Steuervorteil beim späteren Verkauf. Experten empfehlen, steuerliche Folgen vorab mit einem Steuerberater zu prüfen, besonders bei Wohnsitz im Ausland.
Profi-Tipp: Beim Kauf einer Immobilie mit bestehender Lizenz sollten Sie prüfen, ob die Lizenz auf Sie übertragbar ist. Nicht alle Lizenzen gehen automatisch auf den neuen Eigentümer über. Lassen Sie dies notariell absichern.
Detaillierte Informationen zu steuerlichen Fallstricken bei Ferienimmobilien auf Mallorca bietet der entsprechende Ratgeber von Mallorca-immobilien.
Welche Rolle spielen Eigentümergemeinschaften bei der Ferienlizenz?
Eigentümergemeinschaften können seit April 2025 mit einer qualifizierten Mehrheit von drei Fünfteln aller Eigentümer die Ferienvermietung in der gesamten Anlage verbieten oder mit Auflagen versehen. Diese Gesetzesnovelle verändert die Rechtslage für alle Wohnungseigentümer auf Mallorca grundlegend. Wer eine Wohnung in einer Gemeinschaft kauft, muss diese Möglichkeit einkalkulieren.
| Situation | Rechtliche Grundlage | Auswirkung auf Lizenz |
|---|---|---|
| Bestehende Lizenz vor 2025 | Bestandsschutz | Lizenz bleibt gültig, kein Entzug möglich |
| Neue Lizenz nach 2025 | 3/5-Mehrheit erforderlich | Gemeinschaft kann Vergabe blockieren |
| Gemeinschaft beschließt Verbot | Wohnungseigentumsgesetz | Neue Lizenzen werden nicht erteilt |
| Gemeinschaft beschließt Auflagen | Wohnungseigentumsgesetz | Zusätzliche Bedingungen für Betrieb |
Die wichtigsten Punkte für Eigentümer in Gemeinschaften:
- Bestehende Lizenzen genießen Bestandsschutz für ältere Lizenzen und können durch einen Gemeinschaftsbeschluss nicht entzogen werden.
- Neue Lizenzanträge in Gemeinschaften erfordern seit 2025 die Zustimmung von mindestens drei Fünfteln der Eigentümer.
- Gemeinschaften können Auflagen beschließen, zum Beispiel Einschränkungen bei Gästeanzahl, Nutzungszeiten oder Gemeinschaftsanlagen.
- Eigentümer, die eine Lizenz beantragen möchten, sollten frühzeitig das Gespräch mit der Gemeinschaft suchen und rechtliche Beratung einholen.
Die Neuregelung macht deutlich, dass die Ferienvermietung in Wohnanlagen kein individuelles Recht mehr ist, sondern von der Gemeinschaft mitgestaltet wird. Wer in eine Anlage investiert, sollte die aktuelle Stimmungslage und bestehende Beschlüsse der Gemeinschaft kennen, bevor er kauft.
Wie beantragt man eine Ferienlizenz auf Mallorca?
Der Antrag auf eine Ferienlizenz wird beim Consell de Mallorca eingereicht. Der Prozess ist mehrstufig und erfordert vollständige Unterlagen. Fehlende Dokumente verzögern das Verfahren erheblich.
Die notwendigen Schritte im Überblick:
- Zonenzugehörigkeit prüfen: Stellen Sie sicher, dass Ihre Immobilie im PIAT als Ferienvermietzone ausgewiesen ist. Dies ist die Grundvoraussetzung für jeden Antrag.
- Wohnbarkeitsbescheinigung besorgen: Die Cédula de Habitabilidad muss aktuell und gültig sein. Sie wird vom zuständigen Gemeindebauamt ausgestellt.
- Eigenverantwortlichkeitserklärung (Driat) einreichen: Die Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística ist das zentrale Dokument der Antragstellung. Mit ihr erklärt der Eigentümer, alle Voraussetzungen zu erfüllen.
- Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen (bei ETVPL): Bei Wohnungen in Gemeinschaften muss der Beschluss der Gemeinschaft mit drei Fünfteln Mehrheit vorliegen.
- Antrag beim Consell de Mallorca einreichen: Der vollständige Antrag wird digital oder persönlich beim Consell eingereicht. Nach Einreichung der Driat kann die Vermietung grundsätzlich beginnen, sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind.
- Registrierungsnummer in Inseraten verwenden: Sobald die Lizenz erteilt ist, muss die ETV-Nummer in jedem Inserat auf Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder VRBO sichtbar sein.
Behördliche Inspektionen können unangemeldet erfolgen. Eigentümer müssen jederzeit nachweisen können, dass alle Auflagen eingehalten werden. Kosten und Wartezeiten variieren je nach Gemeinde und Lizenztyp. Kalkulieren Sie mehrere Wochen bis Monate für die behördliche Bearbeitung ein.
Profi-Tipp: Beauftragen Sie einen lokalen Rechtsanwalt oder Gestor mit der Antragstellung. Die Dokumentenanforderungen ändern sich regelmäßig, und ein erfahrener Fachmann kennt die aktuellen Anforderungen des Consell de Mallorca genau. Das spart Zeit und vermeidet kostspielige Fehler.
Weitere praktische Hinweise zur erfolgreichen Ferienvermietung auf Mallorca finden Sie im aktuellen Ratgeber von Mallorca-immobilien.
Wichtigste Erkenntnisse
Eine gültige ETV-Lizenz ist die Grundlage jeder legalen Ferienvermietung auf Mallorca und entscheidet direkt über Vermietbarkeit, Rendite und Verkaufswert einer Immobilie.
| Punkt | Details |
|---|---|
| Lizenzpflicht | Jede Ferienvermietung auf Mallorca erfordert eine gültige ETV-Lizenz mit sichtbarer Registrierungsnummer. |
| Drei Lizenztypen | ETV365, ETVPL und ETV60 unterscheiden sich nach Immobilientyp, Nutzungsdauer und Zustimmungspflichten. |
| Hohe Bußgelder | Illegale Vermietung kostet mindestens 30.000 Euro in erlaubten und 50.000 Euro in verbotenen Zonen. |
| Eigentümergemeinschaften | Seit April 2025 können Gemeinschaften mit 3/5-Mehrheit neue Lizenzen blockieren oder mit Auflagen versehen. |
| Immobilienwert | Eine bestehende Lizenz steigert den Marktwert und die Rendite einer Immobilie erheblich. |
Meine Einschätzung zur Professionalisierung der Ferienvermietung
Die Ferienvermietung auf Mallorca ist kein Nebengeschäft mehr. Wer heute eine Immobilie kauft und auf Mieteinnahmen setzt, betreibt ein reguliertes Gewerbe mit steuerlichen, rechtlichen und administrativen Pflichten. Das ist keine Übertreibung, sondern die Realität des Marktes 2026.
Was mich in der Praxis immer wieder überrascht: Viele Eigentümer unterschätzen die Bedeutung der Lizenzstrategie beim Kauf. Sie prüfen Lage, Ausstattung und Preis, aber nicht, ob das Objekt überhaupt eine Lizenz erhalten kann oder ob die Eigentümergemeinschaft bereits Beschlüsse gefasst hat. Fehlendes Wissen über die Lizenzstrategie kann zu erheblichen Wertverlusten führen. Das ist kein theoretisches Risiko, das ist ein Fehler, den ich Käufern leider regelmäßig sehe.
Mein klarer Rat: Holen Sie sich vor dem Kauf und vor der Antragstellung rechtliche und steuerliche Beratung. Die Kosten dafür sind minimal im Vergleich zu einem Bußgeld von 50.000 Euro oder einem Immobilienkauf, der keine Lizenz erhalten kann. Die Ferienvermietung auf Mallorca bietet echte wirtschaftliche Chancen. Aber nur für diejenigen, die die Regeln kennen und konsequent einhalten.
— Renate
Ferienimmobilien auf Mallorca mit Mallorca-immobilien
Mallorca-immobilien begleitet Eigentümer und Käufer seit 46 Jahren durch alle Phasen des Immobilienerwerbs und der Ferienvermietung auf Mallorca. Ob Sie eine lizenzierte Ferienimmobilie kaufen, eine bestehende Lizenz übertragen oder eine neue Lizenz beantragen möchten: Das Team von Mallorca-immobilien kennt den lokalen Markt, die aktuellen Zonenvorgaben und die Anforderungen des Consell de Mallorca aus jahrzehntelanger Erfahrung.
Sprechen Sie mit den Experten von Mallorca-immobilien, bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen. Wir helfen Ihnen, die richtige Immobilie in der richtigen Zone zu finden und begleiten Sie durch den gesamten Prozess der Lizenzverwaltung. Kontaktieren Sie uns direkt für eine persönliche Beratung zu Ferienimmobilien im Südosten Mallorcas und inselweit.
FAQ
Was ist eine Ferienlizenz auf Mallorca genau?
Eine Ferienlizenz (ETV) ist die behördliche Genehmigung, die Eigentümer auf Mallorca benötigen, um ihre Immobilie legal an Touristen zu vermieten. Ohne diese Lizenz ist jede Kurzzeitvermietung illegal und kann mit Bußgeldern ab 30.000 Euro bestraft werden.
Wie beantragt man eine Ferienlizenz beim Consell de Mallorca?
Der Antrag wird beim Consell de Mallorca eingereicht und erfordert mindestens die Wohnbarkeitsbescheinigung sowie die Eigenverantwortlichkeitserklärung (Driat). Die Immobilie muss zudem in einer vom PIAT genehmigten Ferienvermietzone liegen.
Welche Voraussetzungen gelten für eine Ferienlizenz in einer Eigentümergemeinschaft?
Seit April 2025 benötigen Eigentümer in Wohnanlagen die Zustimmung von mindestens drei Fünfteln aller Gemeinschaftsmitglieder, um eine neue ETVPL-Lizenz zu erhalten. Bestehende Lizenzen genießen Bestandsschutz und können durch Gemeinschaftsbeschlüsse nicht entzogen werden.
Wie viele Tage darf ich mit einer ETV60-Lizenz vermieten?
Die ETV60-Lizenz erlaubt die Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes für maximal 60 Tage pro Jahr. Diese Lizenz gilt ausschließlich für Immobilien, die der Eigentümer selbst als Hauptwohnsitz nutzt.
Beeinflusst eine Ferienlizenz den Verkaufspreis einer Immobilie?
Eine gültige Ferienlizenz steigert den Marktwert einer Immobilie erheblich, da sie sofortige Vermietbarkeit und planbare Mietrendite garantiert. Lizenzen, die vor 2016 erteilt wurden, sind besonders wertvoll, da sie Bestandsschutz genießen und keine Befristung haben.