Beim Kauf einer Immobilie in Spanien sollten Sie zusätzlich zum Kaufpreis zwischen einem typischen Prozentsatz an Nebenkosten einplanen. Als Planungspuffer empfehlen viele Experten sogar 10–15 %, weil regionale Steuerhebesätze und die Objektart die Gesamtbelastung stark verschieben können. Der größte Einzelposten ist fast immer die Steuer: Bei einer Bestandsimmobilie ist das die Grunderwerbsteuer (ITP), bei einem Neubau vom Bauträger die Mehrwertsteuer (IVA) plus die Steuer auf beurkundete Rechtsakte (AJD). Dazu kommen Notar, Grundbucheintragung, Anwalt und gegebenenfalls Makler.
Drei Faktoren bestimmen, wo Sie in dieser Spanne landen:
- Objektart: Neubau oder Bestandsimmobilie entscheidet, welche Steuer greift.
- Autonome Gemeinschaft: ITP-Sätze reichen von 6 % (Madrid) bis 11 % (Balearen bei hohen Kaufpreisen).
- Finanzierung: Kreditfinanzierte Käufe haben seit 2019 geringere Hypothekennebenkosten, weil Banken nun die meisten Kosten der Hypothekenurkunde selbst tragen.
Wichtige Erkenntnisse
| Thema | Details |
|---|---|
| Gesamtpuffer einplanen | Mindestens 10–15 % des Kaufpreises für alle Nebenkosten reservieren, nicht nur die Steuer. |
| ITP vs. IVA+AJD | Bestandskauf: ITP (6–11 % je Region); Neubau: IVA 10 % + AJD 0,5–1,5 %, oft höhere Gesamtlast. |
| Balearen-Progressivsteuer | Auf Mallorca steigt der ITP-Satz mit dem Kaufpreis: 8 % bis 400.000 €, bis 11 % über 1 Mio. €. |
| Anwalt vor den arras | Anwalt und Gestoría vor Unterzeichnung des Vorvertrags beauftragen, nicht erst beim Notartermin. |
| Mallorca-immobilien | Vollständige Kaufbegleitung auf Deutsch mit lokalem Netzwerk und transparenter Kostenübersicht. |
Inhaltsverzeichnis
- Alle Kaufnebenkosten in Spanien im Überblick
- Wer zahlt welche Kosten? Praxis und Verhandlungsspielräume
- Wie stark variieren die Steuersätze je nach Region?
- Beispielrechnungen: So sehen die Nebenkosten in Euro aus
- Wann fallen welche Kosten an? Ablauf und Dokumente für deutsche Käufer
- Budgetplanung: Fallen vermeiden und Kosten absichern
- Was wir aus 46 Jahren Mallorca-Erfahrung gelernt haben
- Mallorca-immobilien begleitet Sie beim Kauf auf der Insel
- Quellen
Alle Kaufnebenkosten in Spanien im Überblick
Die folgende Auflistung zeigt jeden Posten, der beim Immobilienkauf in Spanien anfällt. Manche sind gesetzlich festgelegt, andere verhandelbar.
1. ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
Die ITP ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie von einer Privatperson. Sie wird auf den im Kaufvertrag genannten Preis erhoben und ist reine Käuferpflicht. Die Sätze legen die autonomen Gemeinschaften fest und variieren deutlich: Madrid erhebt 6 %, Andalusien 7 %, Valencia 10 %. Wer auf Mallorca kauft, muss also mit einem spürbar höheren Steuersatz rechnen als ein Käufer in Madrid.
2. IVA und AJD beim Neubau
Beim Kauf vom Bauträger entfällt die ITP. Stattdessen fällt IVA (10 % auf dem Festland) plus AJD (typisch 0,5–1,5 %) an. Die Kombination IVA + AJD ergibt auf dem Festland also mindestens 10,5 %, was die Steuerlast beim Neubau oft höher ausfallen lässt als beim Gebrauchtkauf in Regionen mit niedrigem ITP-Satz.
3. Notarkosten (Gastos de Notaría)
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag (Escritura Pública). Seine Gebühren sind im Königlichen Dekret geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis sowie der Anzahl der Seiten der Urkunde. Typisch sind 600–1.500 € für Wohnkäufe im mittleren Preissegment. Wer eine Hypothek aufnimmt, zahlt seit der Gesetzesreform 2019 für die Hypothekenurkunde selbst keine Notargebühren mehr, denn diese trägt nun die Bank. Mehr zur Rolle des spanischen Notars lesen Sie in unserem Ratgeber zu spanischen Notaren.
4. Grundbucheintragung (Registro de la Propiedad)
Nach der Beurkundung wird die Immobilie auf den neuen Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Auch diese Gebühren sind gesetzlich reguliert und liegen typischerweise bei 400–1.000 €, abhängig vom Kaufpreis. Ohne Eintragung hat der Käufer zwar rechtlich Eigentum, aber keinen vollständigen Drittschutz. Die Eintragung sollte daher nie als optionaler Schritt betrachtet werden. Details zum Grundbuchverfahren finden Sie in unserem Artikel zum Registro de la Propiedad.
5. Anwalts- und Gestorkosten
Ein unabhängiger Anwalt (Abogado) prüft Eigentumsverhältnisse, offene Belastungen, Baugenehmigungen und den Kaufvertrag. Eine Gestoría, die die Steuererklärungen und Behördengänge abwickelt, kostet zusätzlich rund 200–500 €. Für deutsche Käufer ist diese Kombination besonders wichtig: Der spanische Notar schützt nicht die Interessen einer Partei, sondern beurkundet lediglich den Vorgang.
Profi-Tipp: Beauftragen Sie Anwalt und Gestoría vor der Unterzeichnung des Vorvertrags (arras), nicht erst beim Notartermin. Zu diesem Zeitpunkt sind viele Risiken bereits vertraglich fixiert.
6. Maklerprovisionen
In Spanien zahlt in der Regel der Verkäufer die Maklerprovision, wobei in einigen Fällen Käufer ebenfalls eine Provision zahlen können. Der Prozentsatz variiert regional. Vor Unterzeichnung jedes Dokuments sollte klar sein, wer den Makler beauftragt hat und wer zahlt.
7. Hypothekennebenkosten
Wer die Immobilie finanziert, trägt zusätzliche Kosten. Die Tasación (Wertgutachten der Bank) kostet je nach Objekt und Gutachter rund 300–600 €. Bankgebühren für die Hypothekeneröffnung sind seit 2019 weitgehend weggefallen oder stark reduziert worden. Pflichtversicherungen (Gebäude, Lebensversicherung als Bedingung der Bank) können die laufenden Kosten erhöhen. Einen strukturierten Überblick über Hypothekenarten bietet unser Leitfaden zur Immobilienfinanzierung.
8. NIE (Número de Identificación de Extranjero)
Ohne NIE ist kein Immobilienkauf in Spanien möglich. Die Beantragung beim spanischen Konsulat in Deutschland oder direkt bei einer Comisaría in Spanien ist kostenlos bis minimal (wenige Euro Verwaltungsgebühr). Der Zeitaufwand ist jedoch erheblich: Planen Sie vier bis acht Wochen ein, wenn Sie den NIE in Deutschland beantragen.
9. Plusvalía Municipal
Diese Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks zahlt grundsätzlich der Verkäufer. Nach einem Urteil des Verfassungsgerichts aus 2021 ist die Berechnungsgrundlage neu geregelt. In der Praxis versuchen manche Verkäufer, diese Steuer vertraglich auf den Käufer abzuwälzen. Lassen Sie das von Ihrem Anwalt prüfen und im Kaufvertrag eindeutig regeln.
10. Übersetzungen und sonstige Gebühren
Beglaubigte Übersetzungen von Ausweisdokumenten, Vollmachten oder ausländischen Bankdokumenten kosten je nach Umfang 100–300 €. Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für ein unabhängiges Baugutachten (Informe Técnico), das bei älteren Objekten sinnvoll ist.
Wer zahlt welche Kosten? Praxis und Verhandlungsspielräume
Die Kostenverteilung in Spanien folgt einer klaren Grundregel, die aber Ausnahmen kennt.
Standardaufteilung nach spanischer Praxis:
- Käufer zahlt: ITP oder IVA+AJD, Notarkosten für die Kaufurkunde, Grundbucheintragung, eigene Anwalts- und Gestorkosten, NIE-Gebühren, Tasación.
- Verkäufer zahlt: Plusvalía Municipal, Maklercourtage (in der Regel), Notarkosten für etwaige Löschungsurkunden bestehender Lasten.
- Verhandelbar: Aufteilung der Notarkosten, Übernahme von Reparaturen oder Mängeln, Zahlungsmodalitäten beim Vorvertrag.
Profi-Tipp: Klären Sie vor Unterzeichnung der arras (Vorvertrag mit Anzahlung) schriftlich, wer welche Kosten trägt. Mündliche Absprachen sind in Spanien vor Gericht kaum durchsetzbar.
Konkrete Punkte, die vor Unterzeichnung geklärt sein sollten:
- Wer hat den Makler beauftragt, und ist die Provision schriftlich vereinbart?
- Sind alle Hypotheken und Grundschulden auf der Immobilie gelöscht oder wird das bis zum Notartermin erledigt?
- Gibt es offene IBI-Zahlungen oder Comunidad-Schulden, die der Verkäufer übernimmt?
- Ist die Plusvalía Municipal eindeutig dem Verkäufer zugewiesen?
- Welche Möbel oder Einbauten sind im Kaufpreis enthalten?
Zieht der Käufer zurück, verliert er diese Summe. Zieht der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen. Vollmachten (Poderes Notariales) sind dann relevant, wenn Sie beim Notartermin nicht persönlich anwesend sein können.
Wie stark variieren die Steuersätze je nach Region?
Der ITP-Satz ist der größte variable Faktor bei den Kosten beim Immobilienkauf in Spanien. Die autonomen Gemeinschaften setzen ihn eigenständig fest, und die Unterschiede sind erheblich.
| Autonome Gemeinschaft | ITP-Satz (Bestandskauf) | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Madrid | 6 % | Einer der niedrigsten Sätze Spaniens |
| Andalusien | 7 % | Einheitssatz seit Reform 2021 |
| Valencia | 10 % | Erhöhter Satz, progressiv ab 1 Mio. € |
| Katalonien | 10 % | Progressiv; Ermäßigungen für Junge |
| Balearen | 8–11 % | Progressiv nach Kaufpreis (s. unten) |
| Kanarische Inseln | 6 % | IGIC statt IVA beim Neubau (7 %) |
| Baskenland | 4 % | Eigenes Steuerrecht (Foral-Recht) |
| Murcia | 8 % | Einheitssatz |
Auf den Balearen gilt ein progressives Modell: Bis 400.000 € Kaufpreis beträgt der ITP 8 %, von 400.000 bis 600.000 € steigt er auf 9 %, von 600.000 bis 1.000.000 € auf 10 % und darüber auf 11 %. Dazu kommen auf den Inseln gelegentlich lokale Zusatzgebühren, die auf dem Festland nicht anfallen.
Wichtig für Mallorca-Käufer: Regionale Ermäßigungen existieren, etwa für Erstkäufer, junge Käufer unter 36 Jahren oder kinderreiche Familien. Diese Sonderregelungen ändern sich jedoch regelmäßig und müssen vor dem Kauf bei der zuständigen Steuerbehörde der Balearen geprüft werden. Verlassen Sie sich nicht auf Angaben aus dem Vorjahr.
Die Agencia Tributaria und die regionalen Steuerbehörden veröffentlichen aktuelle Sätze. Für die Balearen ist die Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) zuständig. Detaillierte Informationen zu den Steuern auf Mallorca finden Sie in unserem spezifischen Ratgeber.
Beispielrechnungen: So sehen die Nebenkosten in Euro aus
Zwei realistische Szenarien zeigen, wie sich die Prozentwerte in konkrete Beträge übersetzen. Hypothekenkosten (Tasación) sind separat ausgewiesen, da sie nur bei Finanzierung anfallen.
Szenario A: Bestandsimmobilie auf Mallorca, Kaufpreis 350.000 €
Szenario B: Neubau auf dem Festland (z. B. Valencia), Kaufpreis 200.000 €
Der Vergleich zeigt: Beim Neubau in Valencia übersteigen allein IVA und AJD die gesamte ITP-Last des Mallorca-Bestandskaufs. Wer eine Hypothek aufnimmt, sollte zusätzlich rund 300–600 € für die Tasación einplanen. Einen interaktiven Rechner für Ihre eigene Kalkulation bietet der Immobilienkaufkosten-Rechner von BMC.
Wann fallen welche Kosten an? Ablauf und Dokumente für deutsche Käufer
Der Kaufprozess in Spanien verläuft in klar definierten Phasen, und jede Phase hat ihre eigenen Zahlungspflichten.
- NIE beantragen (so früh wie möglich): Ohne NIE kein Konto, kein Kaufvertrag. Beantragen Sie den NIE beim spanischen Konsulat in Deutschland oder bei einer Comisaría in Spanien. Planen Sie vier bis acht Wochen ein.
- Spanisches Bankkonto eröffnen: Für die Zahlung des Kaufpreises und der Steuern ist ein spanisches Konto praktisch unerlässlich. Viele Banken akzeptieren Nicht-Residenten.
- Reservierungsvertrag / arras: Anzahlung von typischerweise 10 % des Kaufpreises. Hier entstehen noch keine Steuern, aber die Bindungswirkung ist erheblich. Anwalt sollte zu diesem Zeitpunkt bereits mandatiert sein.
- Due-Diligence-Phase: Ihr Anwalt prüft Grundbuchauszug (Nota Simple), Katasterauszug (Certificado Catastral), offene Schulden, Baugenehmigungen und den Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética). Dauer: zwei bis vier Wochen.
- Notartermin (Escritura Pública): Kaufpreis wird per Bankschecks oder Überweisung übergeben. Notarkosten werden am selben Tag fällig.
- Steuerzahlung: ITP oder IVA+AJD müssen in der Regel innerhalb von 30 Tagen nach dem Notartermin beim zuständigen Finanzamt eingereicht und bezahlt werden. Die Gestoría übernimmt diese Abwicklung.
- Grundbucheintragung: Nach Steuerzahlung reicht der Notar oder die Gestoría die Urkunde beim Registro de la Propiedad ein. Die Eintragung dauert typischerweise zwei bis acht Wochen.
Dokumente, die Sie frühzeitig beschaffen sollten:
- Gültiger Reisepass (beglaubigte Kopie für Vollmachten)
- NIE-Bescheinigung
- Nota Simple der Immobilie (aktuell, nicht älter als drei Monate)
- Certificado Catastral
- Aktueller Energieausweis
- Nachweis der Mittel (Kontoauszüge für Bankfinanzierung)
Profi-Tipp: Typische Verzögerungen entstehen durch fehlende oder veraltete Katasterunterlagen und durch nicht gelöschte Altlasten im Grundbuch. Fordern Sie die Nota Simple selbst an und prüfen Sie sie, bevor Sie die arras unterzeichnen.
Budgetplanung: Fallen vermeiden und Kosten absichern
Ein realistischer Puffer von 10–15 % des Kaufpreises schützt vor den häufigsten Überraschungen. Wer knapp kalkuliert, gerät schnell in Schwierigkeiten, wenn regionale Sondersätze oder unerwartete Gutachtenkosten hinzukommen.
Konkrete Sparhebel und Absicherungen:
- Regionale Ermäßigungen prüfen: Erstkäufer, Käufer unter 36 Jahren und kinderreiche Familien können in vielen Regionen reduzierte ITP-Sätze beantragen. Diese Ermäßigungen müssen aktiv beantragt werden.
- Unabhängigen Gutachter wählen: Die Tasación der Bank dient der Bank, nicht Ihnen. Ein unabhängiges Wertgutachten kostet zwar extra, kann aber Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis schaffen.
- Maklerprovision verhandeln: Wer den Makler nicht selbst beauftragt hat, schuldet in der Regel keine Provision. Lassen Sie das schriftlich bestätigen.
- Offene Belastungen prüfen: Hypotheken, Grundschulden, Embargos und rückständige Comunidad-Zahlungen gehen auf den Käufer über, wenn sie nicht vor dem Notartermin gelöscht sind.
Profi-Tipp: Verlangen Sie vor dem Notartermin eine schriftliche Bestätigung der Comunidad de Propietarios, dass keine Schulden bestehen. Diese Bescheinigung ist in Spanien Pflicht, wird aber nicht immer unaufgefordert vorgelegt.
Red Flags, die Sie ernstnehmen sollten:
- Verkäufer möchte einen Teil des Kaufpreises „schwarz“ abwickeln, um Steuern zu sparen. Das ist illegal und gefährdet Ihren Eigentumsschutz.
- Fehlende oder widersprüchliche Katasterangaben zur Wohnfläche.
- Grundbuch weist Eigentümer aus, der nicht mit dem Verkäufer übereinstimmt.
- Baugenehmigung für Anbauten oder Pools fehlt.
Nicht-Residenten, die die Immobilie nicht vermieten, schulden zudem die Nicht-Residentensteuer (IRNR). Einen umfassenden Überblick zu Steuervorteilen und Steuerpflichten bietet unser Investoren-Guide.
Was wir aus 46 Jahren Mallorca-Erfahrung gelernt haben
Die größte Überraschung für deutsche Käufer ist selten der ITP-Satz selbst. Es sind die kleinen Posten, die sich summieren: die Übersetzungskosten, die Gestoría-Rechnung, die Tasación, die Comunidad-Rückstände des Vorbesitzers. Wer diese Positionen nicht auf dem Schirm hat, unterschätzt die Gesamtbelastung um mehrere Tausend Euro.
Wir begleiten Käufer seit 46 Jahren auf Mallorca, vom ersten Besichtigungstermin bis zur Schlüsselübergabe und darüber hinaus. Das bedeutet konkret: Wir koordinieren Due-Diligence-Prüfungen mit lokalen Anwälten und Gestorías, begleiten Verhandlungen über Kaufpreise und Kostenverteilung und stellen sicher, dass alle Unterlagen vor dem Notartermin vollständig sind. Wir kennen die Besonderheiten der Balearen-Steuerbehörde ATIB und wissen, welche Ermäßigungen für welche Käufergruppen tatsächlich genehmigt werden.
Was wir dabei immer wieder sehen: Käufer, die ohne lokale Begleitung kaufen, zahlen nicht selten mehr, weil sie Verhandlungsspielräume nicht kennen oder Risiken erst nach dem Notartermin entdecken. Eine professionelle Begleitung rechnet sich, auch rein finanziell.
Mallorca-immobilien begleitet Sie beim Kauf auf der Insel
Wer auf Mallorca kauft, braucht mehr als einen Kaufpreisrechner. Die Kombination aus progressivem Balearen-ITP, lokalen Behördenabläufen und den Besonderheiten des spanischen Notarwesens macht eine erfahrene Begleitung vor Ort zum echten Vorteil.
Mallorca-immobilien bietet Ihnen als deutschsprachige Agentur mit 46 Jahren Insel-Erfahrung eine vollständige Kaufbegleitung: von der ersten Besichtigung über die steuerliche Einschätzung und Notartermin-Koordination bis zum After-Sale-Service. Unser Netzwerk aus lokalen Anwälten, Gestorías und Gutachtern steht Ihnen auf Deutsch, Englisch und Spanisch zur Verfügung. Sie erhalten von uns eine transparente Kostenübersicht, bevor Sie irgendein Dokument unterzeichnen. Sprechen Sie uns an und vereinbaren Sie eine kostenlose Ersteinschätzung. Alle aktuellen Angebote und Kontaktmöglichkeiten finden Sie direkt auf Mallorca-immobilien.
Quellen
Die folgenden Quellen liefern verlässliche, regelmäßig aktualisierte Informationen zu Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Spanien (Stand 2026):
- Kosten beim Immobilienkauf in Spanien: Steuern und Gebühren im Jahr 2026 — idealista
- Steuern & Kaufnebenkosten Spanien 2026 | Komplette Übersicht - Granfield Estate
- Immobilienkaufkosten-Rechner Spanien 2026 — ITP, MwSt, Notar | BMC
- BOE - RD 1426/1989 konsolidiert (Gebührenordnung)
- Immobilienkauf Spanien: Nebenkosten & Steuern erklärt
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