Die wichtigsten Geschäftslagen auf Mallorca liegen in Palma: Der Passeig del Born, die Avinguda Jaume III und der Carrer de Sant Miquel sind die erste Adresse für Mode, Luxus und Markenhandel. Außerhalb der Hauptstadt kommen vor allem die Yachthäfen im Südwesten dazu, die Ferienorte und Häfen im Südosten wie Cala d'Or, Porto Cristo und Porto Colom, Manacor als Einkaufsstadt für die Region sowie Pollença und Alcúdia im Norden. Hier lesen Sie, was die einzelnen Lagen ausmacht, welche Mieten und Passantenzahlen veröffentlicht sind und wie Sie in einem Markt mit sehr wenigen freien Flächen das passende Ladenlokal finden.
Kurz gesagt
- Palmas A-Lagen sind praktisch voll vermietet: Im Juni 2025 lag die Belegung am Born bei 100 %, in der Sant Miquel bei 98 %.
- Die Mieten liegen auf Spitzenniveau: Kleine Flächen in Toplagen erreichen 150 bis 200 € pro m² und Monat, Flächen über 1.000 m² etwa 60 bis 100 €.
- Die Passantenfrequenz macht den Unterschied: Durch den Born und die Sant Miquel gehen täglich rund 25.000 Menschen.
- Außerhalb von Palma zählen Yachthäfen, Ferienorte und gewachsene Ortszentren, dort hängt der Umsatz aber stark von der Saison ab.
- Gute Flächen werden oft vergeben, bevor sie öffentlich angeboten werden. Ein Netzwerk vor Ort ist deshalb mindestens so wichtig wie die Suche in Immobilienportalen.
Inhaltsverzeichnis
- Woran Sie eine Toplage auf Mallorca erkennen
- Palma: die A-Lagen der Hauptstadt
- Jenseits von Palma: Yachthäfen, Ferienorte und Ortszentren
- Mieten, Nachfrage und Tourismus: was die Zahlen zeigen
- Kaufen oder mieten: das Ladenlokal als Kapitalanlage
- So finden Sie das passende Ladenlokal: Schritt für Schritt
- Unsere Sicht auf die Gewerbelagen der Insel
- Ihr Gewerbeobjekt auf Mallorca mit uns finden
- Häufige Fragen
- Quellen
Woran Sie eine Toplage auf Mallorca erkennen
Auf Mallorca bedeutet eine „Prime-Lage“ etwas anderes als in einer deutschen Fußgängerzone. Hier kaufen nicht nur Einheimische ein, sondern auch Urlauber und Residenten aus dem Ausland, die zum Teil nur ein paar Wochen im Jahr auf der Insel sind. Auf welche Merkmale es ankommt, hängt deshalb von Ihrem Geschäftsmodell ab:
- Passantenfrequenz: Wie viele Menschen gehen täglich am Schaufenster vorbei, und zu welcher Tages- und Jahreszeit?
- Kaufkraft der Kundschaft: Kommen Kreuzfahrtgäste mit wenig Zeit, Stammkunden aus der Stadt oder Yachtbesitzer mit hohem Budget?
- Nachbarschaft: Internationale Marken in der Straße ziehen Kundschaft an, die auch Ihrem Geschäft zugutekommt.
- Ganzjährigkeit: Ist die Straße auch im Februar belebt, oder schließen die meisten Läden von November bis März?
- Erreichbarkeit: Wie weit ist es zu Parkhäusern, Bushaltestellen und zum Kreuzfahrt- oder Yachthafen?
- Verfügbarkeit: In den besten Straßen wird eine Fläche meist nur frei, wenn ein Mieter auszieht. Bevor Sie auf die perfekte Adresse warten, sollten Sie diesen Engpass einplanen.
Wie wichtig solche Daten inzwischen sind, zeigt ein Bericht über Heatmaps zur Bestimmung von Ladenmieten in Palma: Fachleute werten dort Bewegungsdaten von Fußgängern aus, um die Miete einer Lage zu bewerten. Ein Mietvertrag in Palma ist heute also weniger eine Bauchentscheidung, sondern beruht auf Zahlen.
Palma: die A-Lagen der Hauptstadt
Palma ist das unumstrittene Handelszentrum der Insel. Die historische Altstadt mit ihren modernistischen Fassaden, die Nähe zum Hafen und die große Zahl internationaler Gäste machen die Innenstadt zu einer der gefragtesten Einkaufslagen Spaniens.
Passeig del Born und Avinguda Jaume III
Der Born und die angrenzende Avinguda Jaume III gelten als Palmas „goldene Meile“. Laut dem offiziellen Tourismusportal der Balearen sind beide Straßen das kommerzielle Herz der Stadt, wo die wichtigsten internationalen Luxusmarken Tür an Tür mit anderen Geschäften liegen. Der Born ist eine breite, von Platanen gesäumte Promenade, die Jaume III bietet unter ihren Arkaden große Schaufensterfronten.
Nach einem Bericht von Economía de Mallorca war der Born im Juni 2025 zu 100 % belegt. Kleine Flächen erreichen in solchen Toplagen Mieten von 150 bis 200 € pro m² und Monat. Für ein Ladenlokal mit 80 m² können also allein für die Grundmiete 12.000 bis 16.000 € im Monat anfallen. Wer hier ein Geschäft eröffnen will, braucht eine Marke, die diese Kosten tragen kann, und viel Geduld bei der Suche.
Carrer de Sant Miquel und das Zentrum um die Plaça Major
Die Sant Miquel verbindet die Plaça d'Espanya mit der Plaça Major und ist eine der belebtesten Fußgängerstraßen der Stadt. Hier mischen sich internationale Modeketten mit spanischen Marken und traditionellen Fachgeschäften. Die Belegung lag im Juni 2025 bei 98 %, nur 2 von 101 Ladenlokalen waren frei. Für Konzepte, die auf hohe Frequenz und eine breite Kundschaft setzen, ist die Sant Miquel oft interessanter als der Born. Das Publikum ist gemischter, die Kundschaft aus Palma kauft hier das ganze Jahr über ein.
Rund um die Plaça Major und in den kleinen Gassen Richtung Kathedrale finden Sie außerdem Flächen für Gastronomie, Kunsthandwerk und Souvenirs. Die Mieten sind dort niedriger, die Kundschaft besteht aber stärker aus Touristen.
Plaça d'Espanya und Estació Intermodal
Wer auf Masse statt auf Exklusivität setzt, sollte sich die Gegend um die Plaça d'Espanya ansehen. Laut den Heatmap-Daten passieren täglich rund 75.000 Menschen die Estació Intermodal, den zentralen Bahn- und Busknotenpunkt der Stadt. Zum Vergleich: Durch den Born und die Sant Miquel gehen jeweils etwa 25.000 Menschen am Tag. Für Dienstleister, schnelle Gastronomie und Geschäfte des täglichen Bedarfs ist diese Frequenz äußerst wertvoll.
Die Lagen in Palma im Vergleich
| Lage | Profil | Kundschaft | Zuletzt veröffentlichte Kennzahl |
|---|---|---|---|
| Passeig del Born | Luxus, internationale Marken | Touristen mit hoher Kaufkraft, Residenten | 100 % Belegung (Juni 2025) |
| Avinguda Jaume III | Mode, Premium, Arkaden | Gemischt, ganzjährig | Teil der „goldenen Meile“ |
| Carrer de Sant Miquel | Modeketten, Fachhandel | Einheimische und Touristen | 98 % Belegung, rund 25.000 Passanten/Tag |
| Plaça d'Espanya/Intermodal | Täglicher Bedarf, Gastronomie | Pendler, Einheimische | rund 75.000 Menschen/Tag an der Station |
| Altstadt um die Kathedrale | Gastronomie, Kunsthandwerk | Überwiegend Touristen | Stark saisonal |
Jenseits von Palma: Yachthäfen, Ferienorte und Ortszentren
Nicht jedes Geschäftsmodell braucht die Hauptstadt. Für Boutiquen, Restaurants, Immobilien- und Yachtdienstleistungen oder Galerien sind die Häfen und Ferienorte oft die bessere Wahl, vor allem wenn Ihre Kunden dort Urlaub machen oder wohnen.
Südwesten: Portals Nous, Port Adriano, Santa Ponsa und Andratx
In der Gemeinde Calvià liegen mit Puerto Portals in Portals Nous und Port Adriano zwei Yachthäfen, die sich auf gehobene Gastronomie und Luxusshopping spezialisiert haben. Die Kundschaft hat ein hohes Budget, und die Flächen am Hafen sind entsprechend begehrt. In Santa Ponsa und Port d'Andratx finden Sie Ladenlokale an den Promenaden und in den Ortszentren, die vom Publikum der umliegenden Villenlagen leben. Auch hier gibt es eine deutliche Hauptsaison, aber durch die vielen ausländischen Residenten ist der Südwesten belebter als manche Badeorte im Osten.
Südosten: Cala d'Or, Porto Petro, Porto Colom und Porto Cristo
Den Südosten kennen wir seit Jahrzehnten besonders gut. Cala d'Or mit seinem Yachthafen und dem lebhaften Ortskern ist im Sommer einer der stärksten Gastronomie- und Einzelhandelsstandorte der Ostküste. Porto Petro hat ein ruhigeres Hafenflair, Porto Colom eine authentische Fischerhafen-Atmosphäre mit einer wachsenden Zahl an Restaurants am Wasser. In der Nähe liegt der Golfplatz von Vall d'Or, dessen Gäste ebenfalls in die umliegenden Orte kommen.
Porto Cristo gehört zur Gemeinde Manacor und profitiert von seinen Besuchern das ganze Jahr. Am Passeig de la Sirena findet laut Inselrat von Mallorca ganzjährig sonntagvormittags ein Markt statt, der zusätzliche Kundschaft an die Promenade bringt. Für Cafés, Bäckereien und kleine Läden ist so ein fester Markttag in der Nebensaison ein echter Vorteil.
Manacor und die Inselstädte
Manacor ist die zweitgrößte Stadt der Insel und eine wichtige Einkaufsstadt für den gesamten Osten. Die Stadt ist traditionell für Möbelherstellung und Perlen bekannt und hat einen soliden Einzelhandel, der vor allem von Einheimischen lebt. Das macht Manacor weniger abhängig von der Saison als die Badeorte. Ähnliches gilt für Inca und Felanitx: Die Wochenmärkte, die der Inselrat in einer Übersicht der Märkte auf Mallorca aufführt, zeigen, an welchen Tagen sich die Ortszentren besonders füllen. Wer ein Ladenlokal in einer Inselstadt sucht, sollte diese Markttage bei der Planung berücksichtigen.
Norden: Pollença und Alcúdia
Im Norden sind Pollença mit seiner Plaça Major und Port de Pollença mit der Strandpromenade gefragte Lagen für Gastronomie und Boutiquen. Alcúdia verbindet eine historische Altstadt innerhalb der Stadtmauern mit dem touristischen Hafen. Beide Orte ziehen ein internationales Publikum an, das bewusst ruhige, gehobene Orte sucht. Außerhalb der Saison wird es hier allerdings deutlich ruhiger als in Palma.
Mieten, Nachfrage und Tourismus: was die Zahlen zeigen
Die Nachfrage nach Ladenflächen auf Mallorca beruht auf zwei Säulen: der Kaufkraft der Bevölkerung und dem Tourismus. Laut dem Statistikamt der Balearen kamen 2025 insgesamt 19.053.590 Touristen auf die Balearen. Gleichzeitig verzeichneten die Inseln 2025 laut der Balearen-Regierung einen Rekord bei den Tourismusausgaben, angetrieben von ausländischen Gästen.
Dieselbe Statistik zeigt aber auch, wie ausgeprägt die Saisonalität ist: Im Dezember 2025 kamen nur 284.193 Touristen auf die Inseln, 3,2 % weniger als im Dezember 2024. Im Durchschnitt sind es rechnerisch über 1,5 Millionen pro Monat. Für Ihr Geschäftsmodell heißt das: In einem Ferienort machen Sie einen Großteil Ihres Jahresumsatzes in wenigen Monaten, die Miete zahlen Sie aber das ganze Jahr.
Zu den Mieten in Toplagen nennt der Bericht von Economía de Mallorca diese Größenordnungen:
| Flächengröße | Monatsmiete in Toplagen (Stand Juni 2025) |
|---|---|
| Kleine Flächen | 150 bis 200 € pro m² |
| Flächen über 1.000 m² | 60 bis 100 € pro m² |
Die Zahlen gelten für die besten Straßen in Palma. In den Nebenstraßen, in den Inselstädten und in den Ferienorten liegen die Mieten deutlich darunter. Wie hoch sie tatsächlich sind, hängt stark von der einzelnen Fläche, ihrer Schaufensterfront und dem Zustand ab. Verlässliche Werte für eine bestimmte Straße bekommen Sie am besten über eine Bewertung vor Ort.
Kaufen oder mieten: das Ladenlokal als Kapitalanlage
Für Geschäftsleute stellt sich nicht nur die Frage, wo, sondern auch, ob sie mieten oder kaufen. Wer ein eigenes Geschäft betreibt, mietet meist, um flexibel zu bleiben. Für Anleger kann dagegen der Kauf eines vermieteten Ladenlokals interessant sein: Bei einer Belegung von fast 100 % in den A-Lagen ist das Risiko eines Leerstands gering, und die Mieten in den gefragten Straßen sind in den vergangenen Jahren gestiegen.
Eine Gewerbeimmobilie ist allerdings eine wenig liquide Anlage mit eigenen Risiken: Ein Ankermieter kann ausziehen, Umbauten kosten Geld, und der Wert hängt stark von der Entwicklung der jeweiligen Straße ab. Bevor Sie einen großen Teil Ihres Vermögens in ein einzelnes Objekt stecken, lohnt sich ein Blick auf verschiedene Ansätze für höhere Renditen und darauf, wie eine Immobilie auf Mallorca zu Ihrem übrigen Portfolio passt. Steuerliche Fragen wie die Grunderwerbsteuer, die Besteuerung von Mieteinnahmen für Nichtresidenten in Spanien oder die Wahl zwischen Kauf als Privatperson und über eine Gesellschaft klären Sie am besten vor der Unterschrift mit einem spanischen Steuerberater (asesor fiscal) und einem Anwalt, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist.
So finden Sie das passende Ladenlokal: Schritt für Schritt
- Geschäftsmodell und Zielgruppe festlegen. Ein Juwelier braucht eine andere Lage als ein Café oder ein Fahrradverleih. Klären Sie, ob Sie Touristen, Residenten oder Einheimische ansprechen wollen.
- Saison einplanen. Rechnen Sie Ihren Umsatz für jeden Monat einzeln durch. Ein Ferienort mit starkem August, aber leerem Januar muss die Jahresmiete in der Saison einspielen.
- Frequenz selbst prüfen. Stehen Sie an einem Dienstagvormittag im November und an einem Samstagabend im Juli vor dem Lokal und zählen Sie die Passanten. Ergänzen Sie diese Beobachtung mit veröffentlichten Frequenzdaten, wenn es welche gibt.
- Fläche und Grundriss bewerten. Schaufensterbreite, Raumtiefe, Lager und Zugang für Lieferungen bestimmen, wie viel Umsatz eine Fläche bringen kann. Wie Sie eine Fläche sinnvoll aufteilen, zeigt ein Überblick, wie Sie Ladenflächen optimal planen.
- Nutzung und Genehmigungen klären. Nicht jede Fläche darf für jede Tätigkeit genutzt werden, vor allem in der Gastronomie. Lassen Sie die zulässige Nutzung und die nötige Aktivitätslizenz bei der jeweiligen Gemeinde (Ajuntament) prüfen, bevor Sie unterschreiben.
- Vertragsbedingungen verhandeln. Laufzeit, Kaution, Ablöse (traspaso) für die Übernahme eines bestehenden Geschäfts, mietfreie Zeit für den Umbau und die Verteilung der Nebenkosten sind verhandelbar. Lassen Sie den Vertrag von einem Anwalt prüfen.
- Schnell entscheiden können. In den A-Lagen werden Flächen oft vermietet, bevor sie offiziell angeboten werden. Halten Sie Unterlagen, Finanzierungsnachweis und Ihr Konzept bereit, damit Sie zugreifen können, wenn sich eine Gelegenheit ergibt.
Unsere Sicht auf die Gewerbelagen der Insel
In unseren 46 Jahren auf Mallorca haben wir viele Geschäftsleute begleitet, die ein Ladenlokal, ein Restaurant oder eine Gewerbefläche gesucht haben. Unsere wichtigste Erfahrung: Die beste Adresse ist nicht immer die teuerste. Der Born ist ein Schaufenster für internationale Marken, aber für ein inhabergeführtes Restaurant oder eine Boutique kann ein Hafen wie Porto Colom oder Cala d'Or wirtschaftlich die bessere Wahl sein, weil Miete und Kundschaft besser zum Konzept passen.
Im Südosten kennen wir die Orte, die Eigentümer und die Geschichte vieler Lokale. Wir wissen, welche Promenade im Oktober noch belebt ist und wo die Läden nach den Herbstferien schließen. Dieses Wissen ersetzt keine Statistik, aber es ergänzt sie um das, was in keiner Tabelle steht. Und weil gute Flächen häufig ohne öffentliche Anzeige den Besitzer wechseln, lohnt es sich, frühzeitig mit uns zu sprechen und uns Ihre Wünsche zu nennen. Auf Wunsch suchen wir gezielt für Sie, auf Deutsch, Spanisch oder Englisch.
— Renate
Ihr Gewerbeobjekt auf Mallorca mit uns finden
In unserem Angebot finden Sie neben Villen, Fincas und Wohnungen auch eine eigene Kategorie für Gewerbe: Geschäfte, Restaurants und weitere Gewerbeflächen in Palma, im Südwesten und vor allem in den Häfen des Südostens. Sehen Sie sich die aktuellen Verkaufsangebote und Gewerbeobjekte an. Wenn das passende Objekt noch nicht dabei ist, nennen Sie uns Ihr Konzept, Ihre Wunschlage und Ihr Budget. Wir suchen dann gezielt für Sie, auch nach Flächen, die noch nicht öffentlich angeboten werden.
Häufige Fragen
Welche ist die wichtigste Einkaufsstraße in Palma?
Der Passeig del Born gilt zusammen mit der Avinguda Jaume III als Palmas erste Adresse für Luxus und internationale Marken. Für Modeketten und Läden mit breiter Kundschaft ist der Carrer de Sant Miquel ebenso wichtig. Beide Straßen waren im Juni 2025 nahezu voll vermietet.
Wie hoch sind die Ladenmieten in Palmas Toplagen?
Für kleine Flächen in den besten Straßen werden 150 bis 200 € pro m² und Monat genannt, für Flächen über 1.000 m² 60 bis 100 € (Stand Juni 2025). In Nebenstraßen und außerhalb von Palma liegen die Mieten deutlich niedriger. Der genaue Wert hängt vom einzelnen Objekt ab.
Lohnt sich ein Geschäft außerhalb von Palma?
Ja, wenn Konzept und Lage zusammenpassen. Yachthäfen wie Portals Nous oder Ferienorte wie Cala d'Or bieten eine kaufkräftige Kundschaft, Manacor und die Inselstädte einen stabilen Einzelhandel mit einheimischer Kundschaft. Planen Sie in Ferienorten immer die Nebensaison mit ein.
Warum finde ich in den Toplagen kaum freie Ladenlokale?
In den A-Lagen von Palma ist die Nachfrage deutlich größer als das Angebot. Freie Flächen werden oft vermietet, bevor sie in Portalen erscheinen. Ein Makler mit gutem Netzwerk vor Ort erhöht Ihre Chancen deutlich.
Quellen
- Majorca Daily Bulletin: Heatmaps zur Bestimmung von Ladenmieten in Palma
- Economía de Mallorca: Palma als strategischer Standort für den Luxushandel
- Illes Balears Tourismus: Passeig del Born und Jaume III
- Statistikamt der Balearen: Tourismus in Zahlen
- Govern de les Illes Balears: Rekord bei den Tourismusausgaben 2025
- Consell de Mallorca: Markt in Porto Cristo
- Consell de Mallorca: Märkte auf Mallorca