Kurz gesagt:
- Die Mietpreisbremse begrenzt seit 2015 die Nettokaltmiete bei Neuvermietungen auf maximal 10 % über der Vergleichsmiete. Sie gilt in 627 Städten und Gemeinden bis Ende 2029, mit Ausnahmen für Neubauten, Vormieten und Modernisierungen. Mieter müssen aktiv ihre Rechte durch schriftliche Rügen und Mietspiegel-Nutzung durchsetzen.
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die die Nettokaltmiete bei Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Sie gilt seit 2015 in Deutschland und schützt Mieter in Städten und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten. Aktuell sind 627 Städte und Gemeinden sowie Teile von Rheinland-Pfalz betroffen. Das Gesetz wurde zuletzt 2025 angepasst und gilt bis zum 31. Dezember 2029. Wer als Mieter seine Rechte kennt, kann überhöhte Mieten wirksam anfechten.
Was ist die Mietpreisbremse und wie funktioniert sie?
Die Mietpreisbremse ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert, konkret in den Paragraphen 556d bis 556g. Sie legt fest, dass die Miete bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen darf. Diese Grenze gilt ausschließlich für die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebs- und Nebenkosten.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Durchschnittswert vergleichbarer Wohnungen in derselben Stadt oder Gemeinde. Sie wird über den lokalen Mietspiegel ermittelt, den viele Städte regelmäßig veröffentlichen. Mietspiegel sind die verlässliche Grundlage für diese Berechnung, nicht Angebotsmieten auf Immobilienportalen wie ImmoScout24 oder Immowelt.
Wie berechnet man die zulässige Miete?
Die Berechnung ist direkt: Ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % ergibt die maximale zulässige Miete. Liegt die Vergleichsmiete laut Mietspiegel bei 10,00 Euro pro Quadratmeter, darf die neue Miete höchstens 11,00 Euro pro Quadratmeter betragen. Verlangt der Vermieter 13,00 Euro, liegt eine Überschreitung von 2,00 Euro pro Quadratmeter vor.
Für Städte ohne aktuellen Mietspiegel kann die Vergleichsmiete schwieriger zu bestimmen sein. In solchen Fällen kann ein Sachverständigengutachten erforderlich werden. Das erhöht den Aufwand für Mieter erheblich, ist aber rechtlich zulässig.
Wie überprüfen Mieter ihre Miete?
- Den aktuellen Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde herunterladen oder beim Wohnungsamt anfordern.
- Die eigene Wohnung anhand der Merkmale im Mietspiegel einordnen (Lage, Baujahr, Ausstattung).
- Die ortsübliche Vergleichsmiete für die eigene Wohnung ablesen und mit 1,1 multiplizieren.
- Das Ergebnis mit der tatsächlich verlangten Nettokaltmiete vergleichen.
- Bei Überschreitung eine schriftliche Rüge an den Vermieter formulieren.
Profi-Tipp: Nutzen Sie den kostenlosen Mietpreisrechner des Deutschen Mieterbundes oder die Beratungsangebote lokaler Mietervereine wie dem Mieterverein München oder dem Berliner Mieterverein. Diese helfen Ihnen, den Mietspiegel korrekt anzuwenden und eine wirksame Rüge zu formulieren.
Welche Ausnahmen gibt es bei der Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nicht in allen Fällen. Das Gesetz definiert klare Ausnahmen, bei denen Vermieter eine höhere Miete verlangen dürfen. Diese Ausnahmen sind im BGB geregelt und müssen vom Vermieter aktiv geltend gemacht werden.
Neubauten nach dem 1. Oktober 2014 sind vollständig von der Mietpreisbremse ausgenommen. Gleiches gilt für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Diese Ausnahme soll den Neubau von Wohnungen nicht behindern.
Die zweite wichtige Ausnahme betrifft die sogenannte Vormiete. Hat der Vormieter bereits eine Miete bezahlt, die über der Mietpreisbremse lag, darf der Vermieter diese Miete auch beim nächsten Mietvertrag verlangen. Die neue Miete darf jedoch nicht höher sein als die Vormiete.
Die dritte Ausnahme gilt für Modernisierungen. Hat der Vermieter innerhalb von drei Jahren vor der Neuvermietung umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darf er einen Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete erheben. Dieser Aufschlag ist an konkrete Bedingungen geknüpft.
| Ausnahme | Bedingung | Vermieterpflicht |
|---|---|---|
| Neubau ab 1. Oktober 2014 | Erstmalige Vermietung nach diesem Datum | Keine besondere Pflicht |
| Vormiete über Mietpreisbremse | Vormieter zahlte bereits höhere Miete | Schriftliche Offenlegung vor Vertragsschluss |
| Modernisierung | Durchgeführt innerhalb von 3 Jahren vor Neuvermietung | Schriftliche Offenlegung vor Vertragsschluss |
Vermieter müssen Ausnahmen vor Vertragsschluss schriftlich offenlegen. Versäumen sie das, können sie die Ausnahme erst zwei Jahre nach Vertragsschluss geltend machen. Das ist eine spürbare Sanktion.
Profi-Tipp: Fordern Sie als Mieter vor der Unterzeichnung des Mietvertrags immer eine schriftliche Auskunft des Vermieters zu möglichen Ausnahmen an. Fehlt diese Erklärung, haben Sie als Mieter eine starke rechtliche Position.
Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?
Die Mietpreisbremse funktioniert nicht automatisch. Mieter müssen aktiv werden, um ihre Rechte durchzusetzen. Das Prinzip lautet: Wer nicht rügt, verliert seinen Anspruch auf Rückzahlung.
Der Bundesgerichtshof bestätigte im Februar 2026, dass die Mietpreisbremse verfassungsgemäß ist und die Eigentumsgarantie im Grundgesetz nicht verletzt. Dieses Urteil stärkt die Rechtssicherheit für Mieter erheblich.
Schritt für Schritt zur wirksamen Rüge
- Miete prüfen: Vergleichen Sie Ihre Nettokaltmiete mit der zulässigen Miete laut Mietspiegel.
- Rüge formulieren: Schreiben Sie dem Vermieter in Textform (Brief oder E-Mail), dass die Miete die Mietpreisbremse überschreitet.
- Rüge konkretisieren: Benennen Sie den genauen Betrag der Überschreitung und fordern Sie die Reduzierung auf den zulässigen Betrag.
- Rückzahlung einfordern: Ab dem Zeitpunkt der Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
- Rechtliche Unterstützung suchen: Wenden Sie sich bei Widerstand des Vermieters an einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht.
Mieter haben keinen Anspruch auf Rückzahlung für Zeiträume vor der Rüge. Das ist ein häufiger Irrtum. Wer zwei Jahre lang zu viel gezahlt hat und erst dann rügt, bekommt nur die Überzahlung ab dem Rügedatum zurück.
Vermieter haben das Recht, berechtigte Ausnahmen geltend zu machen. Haben sie die Ausnahme jedoch nicht rechtzeitig schriftlich mitgeteilt, verlieren sie dieses Recht vorübergehend. Mietverträge mit überhöhter Miete sind nicht nichtig, sondern nur in Höhe der Überschreitung unwirksam.
Profi-Tipp: Bewahren Sie alle Kommunikation mit dem Vermieter schriftlich auf. Eine E-Mail gilt als Textform und ist ausreichend für die Rüge. Notieren Sie das genaue Datum der Rüge, da es den Beginn Ihres Rückforderungsanspruchs bestimmt.
Wo gilt die Mietpreisbremse in Deutschland?
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Bundesländer bestimmen durch Landesverordnungen, welche Regionen als angespannt eingestuft werden. Diese Einstufung wird regelmäßig überprüft und kann sich ändern.
Aktuell sind 627 Städte und Gemeinden sowie Teile von Rheinland-Pfalz von der Mietpreisbremse erfasst. Zu den betroffenen Städten zählen alle deutschen Großstädte wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln und Stuttgart. Auch viele mittelgroße Städte in Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Hessen sind einbezogen.
| Bundesland | Regelung | Besonderheit |
|---|---|---|
| Bayern | Landesverordnung aktiv | München und viele weitere Städte erfasst |
| Berlin | Stadtweite Geltung | Gesamtes Stadtgebiet betroffen |
| Hamburg | Landesverordnung aktiv | Gesamtes Stadtgebiet betroffen |
| Baden-Württemberg | Landesverordnung aktiv | Zahlreiche Städte und Gemeinden erfasst |
| Rheinland-Pfalz | Teilweise aktiv | Bestimmte Gemeinden durch Verordnung erfasst |
Mieter außerhalb dieser Zonen sind durch die Mietpreisbremse nicht geschützt. Für sie gelten jedoch andere mietrechtliche Regelungen, etwa die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Die regionale Ausweisung durch Landesverordnungen erklärt, warum die Mietpreisbremse in manchen Städten gilt und in anderen nicht.
Die Verlängerung bis Ende 2029 gibt Mietern und Vermietern Planungssicherheit. Ob das Gesetz danach erneut verlängert oder verschärft wird, hängt von der politischen Entwicklung und der Lage auf dem Wohnungsmarkt ab.
Wichtige Erkenntnisse
Die Mietpreisbremse schützt Mieter in 627 deutschen Städten wirksam, aber nur wenn sie aktiv eine schriftliche Rüge einreichen und die Mietpreisgrenze selbst berechnen.
| Punkt | Details |
|---|---|
| Gesetzliche Grundlage | BGB Paragraphen 556d bis 556g begrenzen die Nettokaltmiete auf maximal 10 % über der Vergleichsmiete. |
| Geltungsbereich 2026 | 627 Städte und Gemeinden sind erfasst, die Regelung gilt bis zum 31. Dezember 2029. |
| Ausnahmen beachten | Neubauten ab Oktober 2014, Vormieten und Modernisierungen können die Grenze verschieben. |
| Rüge ist Pflicht | Ohne schriftliche Rüge kein Rückforderungsanspruch, die Rückzahlung gilt nur ab dem Rügedatum. |
| Mietspiegel nutzen | Nur der lokale Mietspiegel ist rechtlich belastbar, keine Angebotsmieten aus dem Internet. |
Meine Einschätzung zur Mietpreisbremse 2026
Die Mietpreisbremse ist ein sinnvolles Instrument, aber kein Selbstläufer. In meiner Erfahrung mit dem deutschen Immobilienmarkt beobachte ich immer wieder, dass Mieter ihre Rechte nicht kennen oder zu spät handeln. Das Gesetz hilft nur denen, die es auch anwenden.
Ein typischer Irrtum ist die Annahme, die Mietpreisbremse greife automatisch. Das tut sie nicht. Wer jahrelang zu viel zahlt und erst nach drei Jahren rügt, bekommt nur einen Bruchteil zurück. Frühzeitiges Handeln ist entscheidend.
Die Mietpreisbremse beeinflusst nicht die grundlegende Marktdynamik oder das begrenzte Wohnungsangebot. Sie dämpft Mietsteigerungen bei Neuvermietungen, löst aber das strukturelle Problem des Wohnungsmangels nicht. Wer das versteht, hat realistische Erwartungen an das Gesetz.
Mein Rat: Prüfen Sie Ihre Miete aktiv, nutzen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt und scheuen Sie sich nicht, einen Mieterverein einzuschalten. Die rechtliche Lage ist nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs von Februar 2026 klar. Die Mietpreisbremse ist verfassungskonform und wirksam, aber nur für aktive Mieter.
— Renate
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FAQ
Was ist die Mietpreisbremse einfach erklärt?
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung im BGB, die bei Neuvermietungen die Miete auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Sie gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und schützt Mieter vor überhöhten Mietforderungen.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse noch?
Die Mietpreisbremse gilt bis zum 31. Dezember 2029. Das Gesetz wurde zuletzt im Juli 2025 angepasst und verlängert.
Was passiert, wenn der Vermieter die Mietpreisbremse ignoriert?
Mieter können die überhöhte Miete schriftlich rügen und ab dem Zeitpunkt der Rüge zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Ohne Rüge besteht kein Rückforderungsanspruch.
Gilt die Mietpreisbremse für Neubauten?
Nein. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Diese Ausnahme soll Investitionen in den Neubau nicht behindern.
Wie finde ich heraus, ob die Mietpreisbremse in meiner Stadt gilt?
Prüfen Sie die Landesverordnung Ihres Bundeslandes oder fragen Sie beim lokalen Mieterverein nach. Aktuell sind 627 Städte und Gemeinden in Deutschland erfasst, darunter alle großen Städte wie Berlin, München und Hamburg.