TL;DR:
- Die Maklercourtage ist eine erfolgsabhängige Provision, die nur bei Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags entsteht. Seit 2020 gilt für Immobilienkäufe der Halbteilungsgrundsatz, bei Mietverhältnissen das Bestellerprinzip; die Kostenteilung ist gesetzlich geregelt. Ein schriftlicher Maklervertrag sollte Leistungen, Höhe und Fälligkeit der Provision klar regeln, um Streit zu vermeiden.
Maklercourtage ist die erfolgsabhängige Vergütung, die ein Immobilienmakler für die Vermittlung oder den Nachweis eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Der Fachbegriff lautet Maklerprovision, doch im deutschen Sprachgebrauch sind beide Begriffe gleichbedeutend. Die rechtliche Grundlage bildet § 652 BGB, der festlegt: Ohne erfolgreichen Vertragsabschluss entsteht kein Zahlungsanspruch. Wer eine Immobilie in Deutschland kauft, verkauft oder mietet, begegnet der Maklercourtage zwangsläufig. Dieser Artikel erklärt, wie die Courtage entsteht, wie hoch sie ist, wer sie zahlt und worauf Sie beim Maklervertrag achten sollten.
Was ist Maklercourtage und wie funktioniert sie?
Maklercourtage ist der umgangssprachliche Begriff für die Maklerprovision, die ausschließlich bei erfolgreichem Abschluss eines Haupt- oder Mietvertrags fällig wird. Das bedeutet: Kommt kein Vertrag zustande, hat der Makler keinen Anspruch auf Zahlung. Dieses Prinzip schützt Käufer und Mieter vor Gebühren ohne konkreten Gegenwert.
Die Maklertätigkeit gliedert sich in zwei Formen. Der Nachweismakler weist lediglich eine Gelegenheit zum Vertragsabschluss nach, zum Beispiel durch Benennung einer Immobilie oder eines Kaufinteressenten. Der Vermittlungsmakler geht weiter: Er führt aktiv Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer und arbeitet auf den Vertragsabschluss hin. Beide Formen begründen einen Provisionsanspruch, sofern der Vertrag infolge der Maklertätigkeit zustande kommt.
Praktisch bedeutet das: Wenn Sie als Käufer eine Immobilie über einen Makler besichtigen und anschließend kaufen, ist die Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss gegeben. Der Makler hat seinen Anspruch auf Courtage verdient. Scheitert der Kauf hingegen, weil Verkäufer und Käufer sich nicht einigen, entfällt die Zahlungspflicht vollständig.
Wann entsteht der Anspruch auf Maklercourtage?
Der Anspruch auf Maklerprovision entsteht erst mit dem wirksamen Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags. Vor diesem Zeitpunkt besteht keine Zahlungspflicht, unabhängig davon, wie viel Arbeit der Makler bereits geleistet hat. Das Erfolgsprinzip ist damit der wichtigste Grundsatz im deutschen Maklerrecht.
Für den Provisionsanspruch müssen drei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein:
- Wirksamer Maklervertrag: Zwischen Makler und Auftraggeber muss eine gültige Vereinbarung bestehen.
- Maklertätigkeit: Der Makler muss nachweislich tätig geworden sein, also eine Immobilie nachgewiesen oder vermittelt haben.
- Kausalität: Das Zustandekommen des Hauptvertrags muss ursächlich auf die Maklertätigkeit zurückzuführen sein. Mitursächlichkeit genügt dabei.
Ein häufig übersehener Punkt betrifft den zeitlichen Zusammenhang. Liegt zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsabschluss mehr als ein Jahr, wird die Kausalität rechtlich angezweifelt. In solchen Fällen kann der Provisionsanspruch strittig werden, was regelmäßig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führt.
Profi-Tipp: Dokumentieren Sie als Käufer oder Mieter genau, wann Sie erstmals Kontakt mit dem Makler hatten und welche Immobilien er Ihnen nachgewiesen hat. Diese Aufzeichnungen schützen Sie, falls später Streit über den Provisionsanspruch entsteht.
Der Unterschied zwischen Nachweis- und Vermittlungsmakler ist in der Praxis relevant: Ein Nachweismakler hat seinen Anspruch bereits erfüllt, wenn er Ihnen die Immobilie benannt hat und Sie daraufhin den Vertrag schließen. Ein Vermittlungsmakler muss aktiv an den Verhandlungen beteiligt gewesen sein. Beide Varianten sind in Deutschland üblich und rechtlich anerkannt.
Wie hoch ist die Maklercourtage in Deutschland?
Provisionen liegen beim Immobilienverkauf meist zwischen 3 und 8 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Die genaue Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt und variiert regional erheblich. Das gibt Käufern und Verkäufern grundsätzlich Spielraum bei der Vertragsgestaltung.
Die folgende Tabelle zeigt typische Provisionshöhen in ausgewählten Bundesländern als Orientierung:
| Bundesland | Übliche Gesamtprovision (inkl. MwSt.) | Aufteilung Käufer / Verkäufer |
|---|---|---|
| Bayern | 7,14 % | je 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | je 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % | je 3,13 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | je 3,57 % |
| Brandenburg | 7,14 % | je 3,57 % |
| Hessen | 5,95 % | je 2,98 % |
Diese Werte sind Richtwerte. Abweichungen nach oben oder unten sind vertraglich möglich, solange der gesetzliche Rahmen eingehalten wird.
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnimmobilien der Halbteilungsgrundsatz: Käufer dürfen maximal 50 Prozent der Gesamtprovision tragen. Der Verkäufer muss mindestens genauso viel zahlen. Diese Regelung gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht jedoch für Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser.
Bei Mietverhältnissen gelten andere Regeln. Hier gibt es keine Kostenteilung, sondern das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision vollständig. Die Höhe ist bei Vermietungen auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt.
Profi-Tipp: Verhandeln Sie die Provisionshöhe vor Unterzeichnung des Maklervertrags. Gerade bei hochpreisigen Immobilien ist eine Reduzierung um 0,5 bis 1 Prozentpunkt keine Seltenheit. Makler haben oft mehr Spielraum, als sie zunächst signalisieren.
Wer zahlt die Maklercourtage? Bestellerprinzip und Kostenteilung
Die Frage, wer die Maklercourtage trägt, hängt davon ab, ob es sich um einen Kauf oder eine Vermietung handelt. Die Regelungen unterscheiden sich grundlegend.
Beim Immobilienkauf gilt seit 2020 der Halbteilungsgrundsatz. Die Kostenverteilung folgt diesen Schritten:
- Der Verkäufer beauftragt den Makler und vereinbart die Gesamtprovision im Maklervertrag.
- Der Makler vermittelt die Immobilie an einen Käufer.
- Nach Vertragsabschluss zahlt der Verkäufer seinen Anteil, mindestens 50 Prozent der Gesamtprovision.
- Der Käufer zahlt maximal denselben Betrag wie der Verkäufer, also höchstens 50 Prozent.
- Eine höhere Forderung an den Käufer ist rechtswidrig und kann angefochten werden.
Beim Mietverhältnis greift das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt, zahlt die Courtage vollständig. In der Praxis bedeutet das: Vermieter, die einen Makler mit der Suche nach Mietern beauftragen, tragen die Kosten allein. Mieter zahlen nur dann, wenn sie selbst einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt haben.
Ein häufiges Missverständnis in der Praxis: Manche Vermieter versuchen, die Maklerkosten vertraglich auf den Mieter abzuwälzen. Das ist seit Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2015 nicht mehr zulässig. Solche Klauseln in Mietverträgen sind unwirksam.
Ein weiterer Fallstrick betrifft Doppelmakler, also Makler, die sowohl für Käufer als auch für Verkäufer tätig sind. In diesem Fall müssen beide Parteien dem Doppelauftrag ausdrücklich zustimmen. Ohne diese Zustimmung kann der Provisionsanspruch entfallen.
Maklervertrag verstehen: Was regelt er zur Courtage?
Ein wirksamer Maklervertrag ist die Voraussetzung für jeden Provisionsanspruch. Ohne schriftliche oder mündliche Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber entsteht kein Anspruch auf Courtage. In der Praxis werden Maklerverträge meist schriftlich geschlossen, was für alle Beteiligten mehr Rechtssicherheit bietet.
Ein vollständiger Maklervertrag regelt folgende Punkte:
- Leistungsumfang: Was genau schuldet der Makler? Nachweis, Vermittlung oder beides?
- Provisionshöhe: Wie viel Prozent des Kaufpreises oder der Miete werden fällig?
- Fälligkeit: Wann ist die Courtage zu zahlen? Üblicherweise mit Abschluss des Hauptvertrags.
- Zahlungspflicht: Wer zahlt die Provision? Käufer, Verkäufer oder beide?
- Laufzeit: Wie lange ist der Makler exklusiv beauftragt?
Unklarheiten in diesen Punkten führen in der Praxis häufig zu Streitigkeiten. Besonders die Frage der Fälligkeit wird oft unterschätzt: Die Courtage ist zwar mit Vertragsabschluss fällig, aber erst zahlbar, wenn der Makler eine ordnungsgemäße Rechnung gestellt hat.
Profi-Tipp: Lassen Sie den Maklervertrag vor Unterzeichnung von einem unabhängigen Rechtsanwalt oder einer Verbraucherzentrale prüfen. Achten Sie besonders auf Klauseln, die eine Provision auch bei Scheitern des Hauptvertrags vorsehen. Solche Klauseln sind in der Regel unwirksam, aber sie erzeugen unnötigen Druck.
Ein weiterer wichtiger Aspekt: Der Maklervertrag kann als einfacher Maklervertrag oder als Alleinauftrag gestaltet sein. Beim Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, während der Vertragslaufzeit keinen anderen Makler zu beauftragen. Das gibt dem Makler mehr Planungssicherheit, schränkt aber die Flexibilität des Auftraggebers ein.
Wichtigste Erkenntnisse
Die Maklercourtage entsteht ausschließlich bei erfolgreichem Vertragsabschluss und ist gesetzlich durch § 652 BGB geregelt, wobei Käufer seit 2020 maximal 50 Prozent der Gesamtprovision tragen dürfen.
| Punkt | Details |
|---|---|
| Entstehung der Courtage | Die Provision wird nur fällig, wenn Kauf- oder Mietvertrag infolge der Maklertätigkeit zustande kommt. |
| Höhe der Provision | Beim Kauf üblich zwischen 3 und 8 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, regional verschieden. |
| Halbteilungsgrundsatz | Seit Dezember 2020 zahlen Käufer von Wohnimmobilien maximal 50 Prozent der Gesamtprovision. |
| Bestellerprinzip bei Miete | Bei Vermietungen zahlt derjenige die Courtage vollständig, der den Makler beauftragt hat. |
| Maklervertrag prüfen | Provisionshöhe, Fälligkeit und Zahlungspflicht müssen klar geregelt sein, um Streit zu vermeiden. |
Meine Erfahrungen mit der Maklercourtage in der Praxis
Nach vielen Jahren in der Immobilienbranche beobachte ich immer wieder dasselbe Muster: Käufer unterschätzen die Courtage als Kostenfaktor und planen sie nicht rechtzeitig in ihr Budget ein. Wer eine Immobilie für 500.000 Euro kauft und 3,57 Prozent Courtage zahlt, steht vor einer Zusatzbelastung von fast 18.000 Euro. Das ist kein Kleingeld.
Was mich in der Praxis am meisten überrascht: Viele Käufer wissen nicht, dass die Provisionshöhe verhandelbar ist. Makler nennen oft eine Standardprovision, als wäre sie in Stein gemeißelt. Das stimmt nicht. Gerade bei hochpreisigen Objekten oder wenn der Makler mehrere Objekte gleichzeitig vermittelt, gibt es Spielraum.
Ein weiterer Punkt, den ich immer wieder anspreche: Lesen Sie den Maklervertrag wirklich durch. Ich habe Verträge gesehen, die Provisionsansprüche auch dann vorsahen, wenn der Käufer die Immobilie später über einen anderen Weg erworben hätte. Solche Klauseln sind oft unwirksam, aber sie erzeugen Unsicherheit und kosten im Streitfall Zeit und Geld.
Mein Rat für alle, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten: Klären Sie die Kostenfrage vor der ersten Besichtigung. Fragen Sie den Makler direkt, wer die Courtage zahlt, wie hoch sie ist und wann sie fällig wird. Ein seriöser Makler beantwortet diese Fragen offen und transparent. Wer ausweicht, gibt Ihnen damit bereits eine wichtige Information. Weitere praktische Hinweise zum Immobilienkauf auf Mallorca finden Sie in unserem Ratgeber, der auch auf die dortigen Besonderheiten bei Maklerkosten eingeht.
— Renate
Immobilien auf Mallorca kaufen: Mallorca-immobilien hilft Ihnen weiter
Wer eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchte, steht vor anderen Regeln als in Deutschland. Die Maklercourtage wird dort üblicherweise vom Verkäufer getragen, und die Gesamtkosten beim Kauf setzen sich aus mehreren Positionen zusammen.
Mallorca-immobilien begleitet Sie mit 46 Jahren Erfahrung durch den gesamten Kaufprozess, von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin. Unser Team kennt die lokalen Marktbedingungen, die üblichen Maklerkosten und die rechtlichen Besonderheiten beim Immobilienkauf auf Mallorca genau. Einen vollständigen Überblick über alle anfallenden Nebenkosten beim Kauf finden Sie in unserer aktuellen Übersicht für 2026. Sprechen Sie uns an, wir finden die passende Immobilie für Sie.
FAQ
Was bedeutet Maklercourtage genau?
Maklercourtage ist der umgangssprachliche Begriff für die Maklerprovision. Sie bezeichnet die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung oder den Nachweis eines Kauf- oder Mietvertrags erhält, geregelt durch § 652 BGB.
Wann muss die Maklercourtage gezahlt werden?
Die Courtage wird erst fällig, wenn der Kauf- oder Mietvertrag wirksam abgeschlossen wurde. Vor Vertragsabschluss besteht keine Zahlungspflicht, unabhängig vom Aufwand des Maklers.
Wie hoch ist die Maklercourtage beim Hauskauf?
Beim Kauf von Wohnimmobilien liegt die Gesamtprovision üblicherweise zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Käufer zahlen seit 2020 maximal die Hälfte davon.
Wer zahlt die Maklercourtage bei der Vermietung?
Bei Mietverhältnissen gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Courtage vollständig. Vermieter können die Kosten nicht auf Mieter abwälzen, wenn sie selbst den Makler beauftragt haben.
Ist die Maklercourtage steuerlich absetzbar?
Für Privatpersonen beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie ist die Courtage in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Bei vermieteten Immobilien oder gewerblichen Käufen kann sie als Werbungskosten oder Betriebsausgabe geltend gemacht werden. Eine Beratung durch einen Steuerberater ist empfehlenswert.