In Andratx leben Sie zwischen den Ausläufern der Serra de Tramuntana und dem Mittelmeer. Hier gibt es ein lebendiges mallorquinisches Dorf, einen der elegantesten Yachthäfen der Insel und kleine Badeorte, die außerhalb der Saison sehr ruhig werden. Palma erreichen Sie über die Ma-1 mit dem Auto in rund einer halben Stunde. Wie sich der Alltag anfühlt und was eine Immobilie kostet, hängt fast ganz davon ab, welchen Ort der Gemeinde Sie wählen. Dieser Leitfaden stellt die Orte vor, beschreibt das Leben unter dem Jahr und erklärt, wovon die Preise für Häuser, Villen und Wohnungen in Andratx abhängen.
Kurz gesagt
- Andratx ist eine Gemeinde mit sechs Ortskernen: das Dorf Andratx, s'Arracó, sa Coma–Son Curt, Port d'Andratx, Sant Elm und Camp de Mar.
- Im Hauptort wohnt die Mehrheit der Einwohner. Hier finden Sie Rathaus, Schulen, Gesundheitszentrum und Geschäfte für den täglichen Bedarf.
- Port d'Andratx ist die exklusive Hafenadresse, Camp de Mar und Sant Elm sind ruhiger. S'Arracó und das Hinterland sind die Welt der Fincas und Dorfhäuser.
- Für den Alltag ist ein eigenes Auto praktisch unverzichtbar. Palma liegt über die Ma-1 schnell erreichbar.
- Den Preis einer Immobilie bestimmen vor allem Meerblick, Nähe zum Hafen, Baurecht, Grundstücksgröße und Zustand. Die Spanne zwischen Dorfwohnung und Hafenvilla ist groß.
Inhaltsverzeichnis
- Die Gemeinde Andratx: sechs Orte, sechs Lebensgefühle
- Alltag in Andratx: Versorgung, Schulen und Gesundheit
- Verkehr und Anbindung
- Freizeit, Kultur und Natur
- Immobilienpreise in Andratx: Was den Wert bestimmt
- Worauf Sie beim Kauf in Andratx achten sollten
- Unsere Sicht auf das Leben in Andratx
- Ihre Immobilie in Andratx mit Mallorca-immobilien
- Häufige Fragen zum Leben in Andratx
- Quellen
Die Gemeinde Andratx: sechs Orte, sechs Lebensgefühle
Wer "Andratx" sagt, meint oft nur den Hafen. Die Gemeinde im äußersten Südwesten Mallorcas ist aber deutlich vielfältiger. Das Ajuntament d'Andratx nennt sechs Ortskerne, die sich in Charakter, Lage und Wohnangebot klar unterscheiden. Die Mallorca Zeitung hat 2022 die Einwohnerzahlen der einzelnen Orte mit Datenstand 2021 aufgeschlüsselt. Danach lebten im Hauptort Andratx 7.829 Menschen, in Port d'Andratx 2.383, in S'Arracó 787, in Sant Elm einschließlich Dragonera 384 und in Camp de Mar 188.
| Ort | Einwohner (2021) | Charakter | Typische Immobilien |
|---|---|---|---|
| Andratx (Dorf) | 7.829 | Mallorquinisches Dorfleben, Verwaltung, ganzjährig belebt | Dorfhäuser, Wohnungen, Häuser am Ortsrand |
| Port d'Andratx | 2.383 | Yachthafen, Restaurants, internationales Publikum | Villen mit Meerblick, Apartments, Penthäuser |
| S'Arracó | 787 | Kleines, ruhiges Dorf im Tal | Dorfhäuser, Fincas, Landhäuser |
| Sant Elm (mit Dragonera) | 384 | Badeort mit Blick auf die Insel Dragonera | Häuser und Apartments in Strandnähe |
| Camp de Mar | 188 | Kleine Bucht, familiär, sehr ruhig | Villen, Häuser, Apartments |
| sa Coma–Son Curt | in den Zahlen oben nicht einzeln ausgewiesen | Wohngebiet zwischen Dorf und Hafen | Häuser, Chalets, Wohnungen |
Das Dorf Andratx: der ganzjährige Mittelpunkt
Der Hauptort liegt etwas landeinwärts, geschützt von Bergen. Hier spielt sich das Leben das ganze Jahr über ab: Behördengänge, Einkäufe, Schule, Arztbesuche. Am Mittwoch füllt der Wochenmarkt die Straßen. Er ist für viele Einwohner ein fester Termin in der Woche. Wer Wert auf echtes mallorquinisches Dorfleben legt und nicht nur im Sommer auf der Insel ist, fühlt sich hier meist schnell zu Hause. Typisch sind traditionelle Dorfhäuser mit Natursteinfassaden, Innenhöfen und Dachterrassen sowie Wohnungen in kleineren Gebäuden.
Port d'Andratx: Marina mit internationalem Flair
Der Hafen liegt einige Kilometer vom Dorf entfernt in einer tiefen, natürlichen Bucht. Rund um die Marina reihen sich Restaurants, Cafés und Boutiquen. An den Hängen über dem Wasser stehen einige der begehrtesten Villen Mallorcas. Das Publikum ist international. Viele Häuser werden als Zweitwohnsitz genutzt, und der Ort ist im Sommer deutlich belebter als im Winter. Für Segler und Bootsbesitzer ist der Hafen mit seinem Club de Vela ein zentraler Anlaufpunkt.
Camp de Mar und Sant Elm: ruhige Buchten
Camp de Mar ist eine kleine Bucht mit Sandstrand, umgeben von Villen und einem Golfplatz in der Nähe. Der Ort ist familiär und sehr ruhig, vor allem außerhalb der Saison. Sant Elm liegt ganz im Westen, gegenüber der Naturinsel Dragonera. Hier genießen Sie eindrucksvolle Sonnenuntergänge, einen Strand und Wanderwege direkt vor der Tür. Beide Orte eignen sich für alle, die Ruhe und Meer suchen und für Einkäufe gern ein paar Minuten fahren.
S'Arracó und das Hinterland: Fincas und Landleben
Zwischen Andratx und Sant Elm liegt das Dorf S'Arracó in einem grünen Tal. Ringsum erstrecken sich Mandel- und Johannisbrotbaumterrassen mit alten Landgütern. Hier finden Sie die charmanten Fincas und Landhäuser, für die Mallorca bekannt ist: viel Grund, Natursteinmauern und oft ein weiter Blick über das Tal bis zum Meer.
Alltag in Andratx: Versorgung, Schulen und Gesundheit
Für das tägliche Leben ist der Hauptort die wichtigste Adresse. Hier finden Sie Supermärkte, Bäckereien, Apotheken, Banken und das Rathaus. Die Gemeinde verfügt über öffentliche Schulen und ein Gesundheitszentrum (Centro de Salud) für die Grundversorgung. Für Fachärzte und größere Kliniken fahren die meisten Einwohner nach Palma.
Port d'Andratx hat eine eigene, gute Versorgung mit Lebensmittelgeschäften und Gastronomie. Viele Läden richten sich hier aber nach der Saison. In Camp de Mar und Sant Elm ist das Angebot klein, im Winter haben dort manche Restaurants geschlossen. Wenn Sie ganzjährig auf der Insel leben möchten, sollten Sie diesen Rhythmus bei der Wahl des Ortes bedenken. Er ist kein Nachteil, sondern ein Teil des Reizes: Im Winter gehören Strände und Wanderwege fast Ihnen allein.
Familien mit Kindern
Familien schätzen an Andratx die Mischung aus Natur, Sicherheit und kurzen Wegen im Dorf. Öffentliche Schulen gibt es vor Ort. Internationale Schulen liegen im Raum Calvià und Palma und sind mit dem Auto gut erreichbar. Wenn die Schulwahl für Sie entscheidend ist, lohnt es sich, die Wohnlage nach dem täglichen Schulweg auszurichten. Ein Haus zwischen Dorf und Hafen, etwa im Bereich sa Coma–Son Curt, verbindet oft beides: kurze Wege zur Ortsmitte und Nähe zum Meer.
Sprache und Gemeinschaft
In Andratx leben Mallorquiner, Festlandspanier und viele Residenten aus Deutschland, Großbritannien, Skandinavien und anderen Ländern Europas. Im Dorf hören Sie vor allem Mallorquinisch und Spanisch, im Hafen viele Sprachen. Wer Spanisch lernt, wird im Dorf schneller Teil der Gemeinschaft, beim Bäcker, auf dem Markt oder bei den Dorffesten.
Verkehr und Anbindung
Andratx ist über die Autobahn Ma-1 direkt mit Palma verbunden. Die Fahrt in die Hauptstadt dauert laut Gemeindeporträt von Unexpected Mallorca mit dem Auto rund 25 Minuten, je nach Verkehr und Ziel in der Stadt. Zum Flughafen fahren Sie etwas länger. Buslinien verbinden die Orte der Gemeinde mit Palma und Peguera.
Für einen flexiblen Alltag ist ein eigenes Auto trotzdem fast unverzichtbar. Das gilt besonders für Fincas im Hinterland und Villen an den Hängen über dem Hafen, wo die Straßen steil und kurvig sind. Wer im Dorf oder direkt im Hafen wohnt, erledigt dagegen vieles zu Fuß.
Nützlich zu wissen: Die Nähe zur Ma-1 ist auch ein Wertfaktor. Häuser, die schnell an die Autobahn angebunden sind, sind für Berufspendler und Geschäftsleute mit Terminen in Palma besonders attraktiv.
Freizeit, Kultur und Natur
Andratx ist eine Gemeinde für Menschen, die draußen leben möchten. Das Ajuntament d'Andratx hebt Wander- und Radrouten, Sportanlagen, Golf und Schnorchelrouten hervor. Dazu kommen Kirchen, Einsiedeleien, alte Landgüter und historische Wehrtürme. Mittwochs bietet die Gemeinde zum Markt eine kostenlose Führung auf der Pariatge-Route an.
- Wandern: Die Ausläufer der Serra de Tramuntana beginnen direkt hinter dem Dorf. Beliebt sind Touren rund um Sant Elm und hinauf zur ehemaligen Klosteranlage La Trapa.
- Wassersport: Port d'Andratx ist ein Treffpunkt für Segler. Schnorcheln und Kajakfahren sind in den Buchten von Camp de Mar und Sant Elm sehr beliebt.
- Golf: Der Golfplatz bei Camp de Mar gehört zu den landschaftlich eindrucksvollsten Plätzen der Insel.
- Naturpark Dragonera: Die unbewohnte Insel vor Sant Elm ist Naturschutzgebiet und mit dem Boot erreichbar.
- Kunst: Das Kunstzentrum CCA Andratx zeigt zeitgenössische Kunst und bereichert das kulturelle Leben der Gemeinde.
- Feste: Dorffeste, Märkte und kirchliche Feiertage prägen den Kalender und sind ein guter Weg, die Nachbarn kennenzulernen.
Immobilienpreise in Andratx: Was den Wert bestimmt
Die Immobilienpreise in Andratx gehören zu den höchsten auf Mallorca. Der Südwesten der Insel ist seit Jahren eine der gefragtesten Regionen bei internationalen Käufern, und Port d'Andratx gilt als eine der exklusivsten Adressen der Balearen. Gleichzeitig ist die Spanne innerhalb der Gemeinde groß: Zwischen einer Wohnung im Dorf und einer Villa in erster Meereslinie liegen Welten. Seriöse Durchschnittswerte pro Quadratmeter sagen deshalb wenig über ein konkretes Objekt aus. Entscheidend sind die folgenden Faktoren.
Lage innerhalb der Gemeinde
Am oberen Ende des Marktes stehen Villen in Port d'Andratx mit freiem Blick über die Bucht. Auch in Camp de Mar und an den Hängen zwischen Hafen und Sant Elm werden hohe Preise erzielt. Im Dorf Andratx und in S'Arracó beginnt das Angebot auf einem deutlich niedrigeren Niveau. Hier finden Sie Wohnungen und Dorfhäuser, die für Erstkäufer und Residenten interessant sind, die das ganze Jahr hier leben.
Meerblick und Ausrichtung
Ein unverbaubarer Meerblick ist auf Mallorca einer der stärksten Preistreiber. Dazu kommen Ausrichtung und Sonnenstunden. Ein Haus mit Westblick über den Hafen und Sonnenuntergängen erzielt in der Regel deutlich mehr als ein vergleichbares Objekt ohne diesen Blick.
Immobilientyp und Grundstück
Apartments und Penthäuser im Hafen, Chalets in Wohngebieten, Fincas mit großem Grund im Hinterland: Jeder Typ hat eigene Preislogiken. Bei Fincas zählen Grundstücksgröße, Zufahrt, Wasserversorgung und der Zustand der Gebäude. Bei Villen kommen Pool, Terrassen, Bauqualität und Privatsphäre hinzu.
Baurecht und Legalität
Gerade bei Landhäusern auf ländlichem Grund (suelo rústico) ist entscheidend, ob alle Gebäude und Erweiterungen genehmigt und im Grundbuch korrekt eingetragen sind. Auch Fragen wie Ausbaumöglichkeiten, Pool oder Nebengebäude hängen vom Baurecht ab. Eine sauber dokumentierte Immobilie ist mehr wert und lässt sich später leichter wieder verkaufen.
Vermietungslizenz
Wer eine Ferienvermietung plant, achtet auf eine bestehende touristische Vermietungslizenz. Objekte mit Lizenz werden in Anzeigen ausdrücklich hervorgehoben und sind bei Investoren entsprechend gefragt. Ob und in welcher Form eine Lizenz übertragbar oder neu zu bekommen ist, sollten Sie für jedes Objekt einzeln prüfen lassen.
Zustand und Renovierungsbedarf
Ein renovierungsbedürftiges Dorfhaus kann ein attraktiver Einstieg sein. Planen Sie aber Zeit und Budget für Genehmigungen, Handwerker und Materialien ein. Eine moderne, bezugsfertige Villa hat dagegen ihren Preis, erspart Ihnen aber monatelange Bauarbeiten.
Worauf Sie beim Kauf in Andratx achten sollten
Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca folgt dem spanischen Recht und unterscheidet sich in einigen Punkten vom deutschen oder österreichischen Ablauf. Diese Schritte haben sich bewährt:
- Lage nach Lebensstil wählen. Überlegen Sie zuerst, wie Sie wohnen möchten: ganzjährig oder saisonal, im Dorf oder am Meer, mit oder ohne Schulweg. Die Antwort grenzt den passenden Ort innerhalb der Gemeinde schnell ein.
- Budget realistisch planen. Zum Kaufpreis kommen Erwerbsnebenkosten wie Steuern, Notar, Grundbuch und Beratung hinzu. Lassen Sie sich die aktuelle Höhe für Ihr konkretes Objekt vor der Reservierung von einem spanischen Steuerberater oder Anwalt (abogado) berechnen.
- Spanische Steuernummer beantragen. Für den Kauf brauchen ausländische Käufer die NIE. Beantragen Sie diese frühzeitig, damit sich der Notartermin nicht verzögert.
- Rechtliche Prüfung durchführen lassen. Ein unabhängiger Anwalt prüft Grundbuchauszug (nota simple), Belastungen, Baugenehmigungen und offene Gemeindesteuern. Bei Fincas auf ländlichem Grund ist dieser Schritt besonders wichtig.
- Technischen Zustand prüfen. Bei älteren Häusern lohnt sich der Blick eines Architekten oder Bausachverständigen auf Dach, Feuchtigkeit, Installationen und Wasserversorgung.
- Vertrag und Notartermin. Nach einem privaten Kaufvorvertrag mit Anzahlung folgt die Beurkundung beim spanischen Notar. Anschließend wird der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen.
- Nach dem Kauf. Strom, Wasser, Versicherung und die Anmeldung bei der Gemeinde stehen an. Wer ganzjährig in Andratx lebt, meldet sich im Einwohnerregister (Padrón) an.
Viele Käufer verbinden ihr erstes Jahr auf der Insel mit einer Mietphase. Eine langfristige Miete im Dorf oder im Hafen ist eine gute Möglichkeit, die Orte im Winter wie im Sommer kennenzulernen, bevor Sie Ihre Traumimmobilie kaufen.
Unsere Sicht auf das Leben in Andratx
Seit 46 Jahren begleiten wir Menschen, die auf Mallorca ein Zuhause suchen. Andratx gehört für uns zu den faszinierendsten Gemeinden der Insel, weil sie so viele Lebensentwürfe an einem Ort vereint: das echte mallorquinische Dorf, den eleganten Yachthafen, die ruhigen Buchten und die Fincas im Tal von S'Arracó.
Unsere Erfahrung zeigt: Die richtige Immobilie in Andratx beginnt nicht mit dem Exposé, sondern mit einem Gespräch. Wer im Hafen glücklich wird, wäre in S'Arracó vielleicht fehl am Platz, und umgekehrt. Deshalb fragen wir zuerst, wie Sie leben möchten, und suchen dann gezielt das Objekt, das dazu passt.
Wir beraten Sie persönlich auf Deutsch, Spanisch und Englisch und kennen die Insel von Andratx und Santa Ponsa im Südwesten bis zu den Yachthäfen im Südosten. Wenn Sie erst mieten und dann kaufen möchten, begleiten wir Sie auch auf diesem Weg. Und wenn Sie bauen möchten, bringen wir Sie mit erfahrenen Architekten zusammen.
Renate
Ihre Immobilie in Andratx mit Mallorca-immobilien
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Häufige Fragen zum Leben in Andratx
Wie viele Einwohner hat Andratx?
Die Gemeinde zählt gut 12.000 Einwohner. Nach der Aufschlüsselung der Mallorca Zeitung mit Datenstand 2021 lebten die meisten davon im Hauptort Andratx, gefolgt von Port d'Andratx. Im Sommer steigt die Zahl der Menschen vor Ort durch Zweitwohnsitze und Gäste deutlich.
Ist Andratx für ein Leben das ganze Jahr geeignet?
Ja, vor allem das Dorf Andratx ist ganzjährig belebt und bietet Schulen, Gesundheitszentrum, Geschäfte und den Wochenmarkt am Mittwoch. In Port d'Andratx, Camp de Mar und Sant Elm ist es im Winter deutlich ruhiger. Mit dem Auto erreichen Sie Palma über die Ma-1 schnell.
Wo ist Wohnen in Andratx günstiger, wo exklusiver?
Am exklusivsten sind Villen mit Meerblick in Port d'Andratx und Camp de Mar. Im Dorf Andratx und in S'Arracó beginnt das Angebot auf einem niedrigeren Niveau, etwa bei Wohnungen und Dorfhäusern. Den konkreten Preis bestimmen Blick, Zustand, Grundstück und Baurecht.
Was kann man in Andratx unternehmen?
Die Gemeinde Andratx bietet Wander- und Radrouten, Golf, Schnorchelrouten, historische Kirchen, Landgüter und Wehrtürme. Mittwochs gibt es den Markt und eine kostenlose Führung auf der Pariatge-Route. Dazu kommen Segeln im Hafen und Ausflüge zur Naturinsel Dragonera.