Wer auf Mallorca eine Immobilie besitzt, braucht je nach Nutzung ganz unterschiedliche Dienstleistungen: eine verlässliche Objektbetreuung, solange Sie nicht auf der Insel sind, eine professionelle Vermietung, lang- oder kurzfristig, die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, rechtliche und steuerliche Beratung und irgendwann vielleicht den Verkauf. Dieser Überblick zeigt, welche Leistung wofür gedacht ist, welche Regeln 2026 auf den Balearen gelten und worauf Sie bei der Auswahl Ihrer Partner achten sollten. Wir begleiten seit 46 Jahren Eigentümer, Käufer und Mieter auf der Insel, vor allem im Südosten rund um Porto Petro, Porto Colom und Cala d'Or, und schreiben hier aus dieser Praxis.
Kurz gesagt
- Eigentümer auf Mallorca kombinieren meist vier Bausteine: Objektbetreuung, Vermietung, Verwaltung der Eigentümergemeinschaft sowie Recht und Steuern.
- Ferienvermietung ist streng reguliert: Touristische Plätze kosten im Pool 2026 bis zu 3.500 € pro Platz, Wohnungen in Mehrparteienhäusern brauchen die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer.
- Seit 2025 haften Eigentümer stärker für Partys und Ruhestörungen ihrer Feriengäste.
- Die langfristige Vermietung ist eine planbare Alternative, auf Wunsch auch über das staatliche Programm Lloguer Segur mit garantierter Zahlung.
- Ein Partner mit Ortskenntnis und Betreuung in Ihrer Sprache spart Zeit, Geld und Ärger.
Inhaltsverzeichnis
- Die wichtigsten Leistungen im Überblick
- Objektbetreuung, wenn Sie nicht auf der Insel sind
- Ferienvermietung: Lizenz, Pflichten und Betreuung
- Langfristige Vermietung: planbare Einnahmen
- Die Comunidad de propietarios und ihr Verwalter
- Recht und Steuern: der unterschätzte Baustein
- Selbst verwalten oder Profis beauftragen?
- Unsere Sicht: Was Eigentümer wirklich brauchen
- Ihre Immobilie in guten Händen
- Häufige Fragen
- Quellen
Die wichtigsten Leistungen im Überblick
Nicht jeder Eigentümer braucht alles. Ein Dauerbewohner in Palma hat andere Bedürfnisse als die Besitzerin einer Finca bei Santanyí, die nur im Frühjahr und im Herbst auf der Insel ist. Die folgende Tabelle ordnet die gängigen Leistungen ein.
| Leistung | Wofür | Für wen sinnvoll | Typischer Anbieter |
|---|---|---|---|
| Objektbetreuung (Schlüsselservice, Kontrollbesuche) | Schäden früh erkennen, Haus bewohnbar halten | Eigentümer mit längerer Abwesenheit | Hausbetreuer, Hausverwaltungen |
| Pflege von Garten und Pool | Werterhalt, Wasser- und Technikkontrolle | Villen, Fincas, Chalets | Gärtner, Poolservice |
| Ferienvermietung | Einnahmen aus touristischer Vermietung | Eigentümer mit gültiger Lizenz | Vermietungsagenturen, Ferienhausverwalter |
| Langfristige Vermietung | Planbare monatliche Miete | Eigentümer ohne Lizenz oder mit wenig Eigennutzung | Immobilienagenturen |
| Verwaltung der Comunidad | Versammlungen, Buchhaltung, Instandhaltung | Wohnungen und Reihenhäuser in Anlagen | Administrador de fincas |
| Recht und Steuern | Verträge, Lizenzen, Steuererklärungen, Erbschaft | Alle Eigentümer, besonders Nichtresidenten | Anwälte, Steuerberater (gestorías) |
| Bewertung und Verkauf | Marktwert kennen, Objekt verkaufen | Eigentümer vor einer Entscheidung | Immobilienagenturen |
Objektbetreuung, wenn Sie nicht auf der Insel sind
Ein Haus, das monatelang leer steht, leidet. Nach einem heißen Sommer findet man häufig ausgetrockneten Rasen und eine Poolpumpe, die wochenlang stillstand, nach einem feuchten Winter Stockflecken an den Wänden und Rost an Beschlägen. Gerade alte Natursteinfincas im Inselinneren nehmen Feuchtigkeit auf, wenn nicht regelmäßig gelüftet wird.
Eine gute Objektbetreuung umfasst deshalb mindestens:
- Regelmäßige Kontrollbesuche mit kurzem Bericht und Fotos, etwa alle zwei Wochen.
- Schlüsselverwaltung für Handwerker, Gutachter oder Gäste.
- Lüften, Wasser laufen lassen, Technik prüfen: Klimaanlage, Warmwasser, Poolanlage, Alarmanlage.
- Nach Unwettern: Kontrolle von Dach, Abflüssen und Terrassen, denn Starkregen im Herbst setzt Flachdächern und Abflüssen zu.
- Vorbereitung Ihrer Ankunft: Reinigung, Bettwäsche, ein gefüllter Kühlschrank.
Viele Betreuer arbeiten modular: Sie wählen zwischen reiner Aufsicht und einem Komplettpaket mit Gartenpflege, Poolservice und Handwerkerkoordination. Fragen Sie vor Vertragsabschluss, wie schnell im Notfall jemand vor Ort ist und ob die Person eine Haftpflichtversicherung hat.
Ferienvermietung: Lizenz, Pflichten und Betreuung
Die touristische Vermietung ist auf Mallorca die anspruchsvollste Disziplin für Eigentümer. Ohne Lizenz ist sie verboten, und die Regeln wurden in den letzten Jahren mehrfach verschärft. Bevor Sie über Preise und Belegung nachdenken, steht deshalb die Frage, ob Ihr Objekt überhaupt touristisch vermietet werden darf. Das hängt von der Zone, dem Gebäudetyp und der Gemeinde ab.
Touristische Plätze 2026: Was sie kosten
Für eine neue Ferienvermietungslizenz müssen Eigentümer touristische Plätze (plazas) erwerben, die über das Konsortium CBAT vergeben werden. Im Frühjahr 2026 öffnete die Balearenregierung eine neue Ausschreibung über den Pool mit insgesamt 1.069 verfügbaren Plätzen. Die Preise pro Platz laut dieser Veröffentlichung im Amtsblatt BOIB:
| Objekttyp | Preis pro Platz |
|---|---|
| Einfamilienhaus (endgültiger Erwerb) | 3.500 € |
| Reihen- und Doppelhäuser im Regime der horizontalen Eigentumsordnung | 875 € |
| Hauptwohnsitz, Vermietung bis 60 Tage im Jahr | 291,67 € |
Ein Rechenbeispiel: Eine Villa für acht Gäste braucht acht Plätze. Bei 3.500 € pro Platz sind das 28.000 € allein für die Plätze, noch ohne Gebühren, Architekt und Anpassungen am Haus. Diese Investition sollten Sie mit realistischen Belegungszahlen gegenrechnen, bevor Sie den Antrag stellen.
Wohnungen in Anlagen: die Drei-Fünftel-Hürde
Viele Eigentümer einer Wohnung erleben hier eine Überraschung. Für Objekte in Mehrparteienhäusern verlangt die Regelung eine ausdrückliche Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass mindestens drei Fünftel der Eigentümer zugestimmt haben, die zugleich drei Fünftel der Beteiligungsquoten vertreten. Eine einfache Mehrheit in der Versammlung reicht nicht. Wer eine Wohnung mit dem Ziel Ferienvermietung kaufen möchte, sollte diese Frage vor der Unterschrift klären.
Gerade für Käufer aus dem Ausland lohnt sich ein strukturierter Check vor dem Kauf: Welche Lizenz besteht, ist sie übertragbar, was sagen die Statuten der Comunidad, was die Gemeinde? Welche Dokumente vor einer Kaufentscheidung zu prüfen sind, fasst eine Checkliste zur touristischen Lizenz übersichtlich zusammen.
Neue Pflichten seit 2025
Mit dem Gesetz, das im Juli 2025 im spanischen Amtsblatt BOE veröffentlicht wurde, sind die Pflichten der Eigentümer gewachsen. Vermarktungsverträge müssen Veranstaltungen ausdrücklich ausschließen, die gegen die Regeln der Gemeinschaft verstoßen. Kommt es dennoch zu Störungen, müssen die Gäste das Objekt innerhalb von 24 Stunden nach der Mitteilung verlassen. Wer diese Vorkehrungen nicht trifft, riskiert empfindliche Sanktionen nach dem balearischen Tourismusgesetz.
In der Praxis heißt das: Sie brauchen klare Hausregeln in mehreren Sprachen, eine Kontaktperson, die rund um die Uhr erreichbar ist, und einen Ablauf, wenn Nachbarn sich beschweren. Geben Sie in jeder Anzeige, ob auf Ihrer eigenen Website oder auf Portalen, die Registriernummer Ihrer Lizenz an. Genau an diesen Punkten zeigt sich, ob eine Ferienhausbetreuung professionell arbeitet.
Langfristige Vermietung: planbare Einnahmen
Nicht jedes Objekt eignet sich für Feriengäste, und nicht jeder Eigentümer möchte sich jede Woche um neue Gäste kümmern. Die langfristige Vermietung bringt eine feste Monatsmiete, weniger Verschleiß und deutlich weniger Aufwand. Sie braucht keine touristische Lizenz und ist auf Mallorca stark gefragt, denn bezahlbarer Wohnraum für Einheimische und Saisonkräfte ist knapp.
Damit die Vermietung reibungslos läuft, kommt es auf drei Dinge an:
- Der richtige Mietpreis. Zu hoch bedeutet Leerstand, zu niedrig verschenkt Rendite. Eine realistische Einschätzung kennt die Lage, vom Hafen in Porto Colom bis zum Dorfkern von Felanitx.
- Eine sorgfältige Auswahl der Mieter. Einkommensnachweise, Referenzen und ein persönliches Gespräch verhindern spätere Probleme.
- Ein sauberer Mietvertrag nach spanischem Mietrecht, mit Inventarliste, Kaution und klaren Regeln für Nebenkosten und Reparaturen.
Das Programm Lloguer Segur
Eine besondere Möglichkeit bietet das Programm der Balearenregierung Lloguer Segur. Die Regierung zahlt dem Eigentümer einen Preis, der durch eine Bewertung festgelegt wird, die über die Maklerkammer COAPI validiert ist. Der Mieter zahlt 30 % weniger als diesen Preis, auf Mallorca höchstens 1.050 € im Monat. Für Eigentümer bedeutet das garantierte Zahlungen und steuerliche Abzüge bei der Einkommensteuer IRPF.
Die Voraussetzungen: Die Wohnung liegt auf den Balearen, hat gültige Strom- und Wasserversorgung und ist sauber und sofort bezugsfertig. Die vollständigen Anforderungen nennt die Programmseite. Ziel des Programms ist laut den offiziellen FAQ, leerstehende Wohnungen zu bezahlbaren Preisen auf den Markt zu bringen und beiden Seiten Sicherheit zu geben. Für Eigentümer einer Wohnung in mittlerer Lage kann das interessant sein, für eine exklusive Villa am Meer ist der Höchstbetrag meist zu niedrig.
Die Comunidad de propietarios und ihr Verwalter
Wer eine Wohnung, ein Reihenhaus oder ein Objekt in einer Wohnanlage besitzt, ist automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft, der Comunidad de propietarios. Sie entscheidet über Gemeinschaftspool, Gartenanlage, Fassade und Rücklagen. Die laufende Arbeit übernimmt in der Regel ein Administrador de fincas.
Zu seinen Aufgaben gehören:
- Einberufung und Protokoll der Eigentümerversammlungen (juntas)
- Buchhaltung, Hausgeldabrechnung und Mahnwesen
- Beauftragung und Kontrolle von Reinigung, Gärtnern und Handwerkern
- Abwicklung von Versicherungsfällen
- Ausstellung von Bescheinigungen, etwa über offene Beiträge vor einem Verkauf
Gerade weil die Zustimmung der Gemeinschaft für eine touristische Lizenz so entscheidend ist, lohnt es sich, die Versammlungen zu verfolgen. Wer selten auf der Insel ist, kann sich vertreten lassen. Lassen Sie sich die Protokolle übersetzen, wenn Sie kein Spanisch sprechen, denn hier fallen Beschlüsse, die Ihren Geldbeutel direkt betreffen.
Recht und Steuern: der unterschätzte Baustein
Auch ohne Vermietung hat eine Immobilie in Spanien steuerliche Folgen. Nichtresidenten müssen in Spanien in der Regel jährlich eine Erklärung abgeben, auch für selbst genutzte Objekte. Wer vermietet, meldet die Mieteinnahmen. Dazu kommen die kommunale Grundsteuer IBI, Müllgebühren und je nach Vermögen weitere Abgaben. Termine und Beträge ändern sich, daher sollten Sie die Fristen jedes Jahr mit einer Steuerberatung in Spanien abstimmen, die Erfahrung mit Nichtresidenten hat.
Bei Fragen zu Verträgen, Lizenzen, Erbschaft oder Schenkung der Immobilie an die nächste Generation ist eine Anwältin oder ein Anwalt mit Schwerpunkt Immobilienrecht die richtige Adresse. Wer mit Wohnsitzwechsel, Visum oder Erbfolge über Ländergrenzen hinweg zu tun hat, findet bei spezialisierten Immobilienanwälten in Spanien Unterstützung, die über reine Kaufverträge hinausgeht. Wichtig ist, dass Ihre Berater gut zusammenarbeiten: Agentur, Anwalt und Steuerberater sollten dieselben Unterlagen kennen.
Selbst verwalten oder Profis beauftragen?
Viele Eigentümer beginnen mit der Selbstverwaltung und merken nach einer Saison, wie viel Zeit sie kostet. Die Ferienvermietung ist durch die Regulierung deutlich professioneller geworden: Lizenzen, Werbevorschriften, Notfallerreichbarkeit und Gästekommunikation lassen sich aus Deutschland oder der Schweiz kaum zuverlässig abdecken. Diese Kriterien helfen bei der Entscheidung:
- Entfernung: Wohnen Sie nicht auf der Insel, brauchen Sie jemanden, der in einer Stunde vor Ort sein kann.
- Sprache: Behörden, Handwerker und die Comunidad sprechen Spanisch oder Mallorquinisch. Ein Partner, der Deutsch, Spanisch und Englisch spricht, übersetzt nicht nur Worte, sondern auch Abläufe.
- Ortskenntnis: Mietpreise, Lizenzzonen und Nachfrage unterscheiden sich stark zwischen Palma, Andratx, Pollença und dem Südosten.
- Transparenz: Klare Abrechnungen, schriftliche Berichte, nachvollziehbare Provisionen.
- Erfahrung: Fragen Sie, wie lange ein Anbieter auf der Insel tätig ist und wie viele Objekte er in Ihrer Gegend betreut oder vermittelt hat.
Ein guter Ansatz ist, die Leistungen zu kombinieren: eine Agentur für Vermietung, Bewertung und Verkauf, einen Hausbetreuer vor Ort, einen Verwalter für die Comunidad und eine Steuerberatung. Entscheidend ist, dass Sie einen festen Ansprechpartner haben, der den Überblick behält.
Unsere Sicht: Was Eigentümer wirklich brauchen
Wir sind seit 46 Jahren im Immobilienbereich auf Mallorca tätig, vor allem im Südosten, aber auch inselweit. In dieser Zeit haben wir erlebt, wie sich die Bedürfnisse der Eigentümer verändert haben. Früher ging es vor allem darum, einen Käufer oder einen Mieter zu finden. Heute fragen uns Eigentümer, ob ihr Haus überhaupt touristisch vermietet werden darf, ob sich der Erwerb von Plätzen rechnet oder ob eine langfristige Vermietung die ruhigere Lösung ist.
Unsere Erfahrung zeigt: Die beste Entscheidung beginnt mit einer ehrlichen Bestandsaufnahme. Wie oft nutzen Sie das Haus selbst? Welche Einnahmen erwarten Sie? Wie viel Aufwand möchten Sie tragen? Für eine Wohnung mit Meerblick in Cala d'Or kann die Antwort ganz anders ausfallen als für eine Finca bei Felanitx oder eine Villa am Golfplatz Vall d'Or. Manchmal ist auch der Verkauf der richtige Schritt, etwa wenn sich die Lebensumstände ändern.
Wir beraten auf Deutsch, Spanisch und Englisch und bleiben auch nach dem Vertragsabschluss für Sie da. Dieses persönliche Verhältnis ist für uns der Kern guter Arbeit.
— Renate
Ihre Immobilie in guten Händen
Ob Sie Ihre Immobilie langfristig vermieten, als Ferienobjekt anbieten oder verkaufen möchten: Wir begleiten Sie von der ersten Einschätzung bis zum Abschluss. Auf Wunsch bewerten wir Ihr Objekt und stellen den Kontakt zu Architekten her, wenn Sie umbauen oder neu bauen möchten. Suchen Sie eine neue Immobilie, finden wir das passende Objekt speziell für Sie. Werfen Sie einen Blick auf unsere Verkaufsangebote und Vermietungen auf Mallorca oder rufen Sie uns an, wir freuen uns auf Ihre Anfrage.
Häufige Fragen
Darf ich meine Wohnung auf Mallorca an Feriengäste vermieten?
Nur mit einer gültigen touristischen Lizenz und wenn Zone und Gebäudetyp es erlauben. Für Wohnungen in Mehrparteienhäusern ist zusätzlich die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer nötig, die drei Fünftel der Quoten vertreten. Prüfen Sie diese Punkte vor dem Kauf oder dem Antrag.
Was kostet ein touristischer Platz auf Mallorca?
In der Ausschreibung von 2026 kostet ein Platz für ein Einfamilienhaus 3.500 €, für Reihen- und Doppelhäuser 875 € und für den Hauptwohnsitz mit bis zu 60 Vermietungstagen im Jahr 291,67 €. Die Zahl der Plätze richtet sich nach der Zahl der Gäste. Dazu kommen Kosten für Unterlagen und eventuelle Anpassungen.
Lohnt sich die langfristige Vermietung statt der Ferienvermietung?
Für viele Eigentümer ja: Sie brauchen keine Lizenz, haben planbare Einnahmen und weniger Aufwand. Die Ferienvermietung kann höhere Erträge bringen, verlangt aber Investitionen, eine dauerhafte Betreuung und die Einhaltung strenger Regeln. Welche Variante passt, hängt von Lage, Objekt und Ihrer eigenen Nutzung ab.
Wer hilft mir, wenn ich nicht auf Mallorca lebe?
Ein Hausbetreuer kümmert sich um Kontrollen und Schlüssel, ein Verwalter um die Eigentümergemeinschaft, eine Steuerberatung um Ihre Erklärungen. Für Vermietung, Bewertung und Verkauf ist eine erfahrene Immobilienagentur mit Betreuung in Ihrer Sprache der richtige Ansprechpartner.