Kurz: Für ein Restaurant auf Mallorca brauchen Sie mindestens eine Licencia de actividad, ein Proyecto técnico und die Anmeldung im Lebensmittelregister REEPSAIB. Kommt ein Umbau dazu, wird zusätzlich eine Licencia de obras fällig. Lassen Sie das Lokal vor der Unterschrift unter den Mietvertrag von einem lokalen Fachmann prüfen, und planen Sie mindestens sechs Monate Fixkosten als Puffer ein.
Kurz gesagt:
- Vor der Vertragsunterschrift sollten Sie beim Ayuntamiento die städtebauliche Zulässigkeit, den genauen Umfang der bestehenden Lizenz und deren Übertragbarkeit bei einer Ablöse schriftlich prüfen lassen.
- Richtwerte liegen bei 200 bis 800 € für die Baugenehmigung, etwa 400 € für die Betriebserlaubnis und 1.500 bis 2.500 € für technische Fachleute.
- Für Außenplätze brauchen Sie eine eigene kommunale Erlaubnis; bei Musik kann ein Schallschutzgutachten nötig sein, und Küstenlagen können zusätzliche Zustimmungen erfordern.
- Für die Lebensmittelsicherheit benötigen Sie einen Plan nach HACCP, Schulungsnachweise für das Personal sowie Belege zu Produktion und Lieferungen; dauerhafte Betriebe müssen alle zehn Jahre technisch geprüft werden.
Inhaltsverzeichnis
- Welche Lizenzen und Genehmigungen braucht ein Restaurant auf Mallorca?
- Was Sie vor dem Miet- oder Pachtvertrag prüfen sollten
- Proyecto técnico: Was gehört hinein, und welche Nachweise sind Pflicht?
- Hygiene, Registro sanitario und Eintragung im REEPSAIB
- Terrassen, Schallschutz und Auflagen für Außenflächen
- Kosten, Gebühren und wirtschaftliche Risiken
- Zeitplan, Fristen und typische Fehler
- Praxis-Einblick: Was lokale Fachleute raten
- Was uns nach 46 Jahren auf Mallorca auszeichnet
- Gewerbeimmobilien finden und die Lizenzfrage früh klären
- FAQ
- Quellen
Welche Lizenzen und Genehmigungen braucht ein Restaurant auf Mallorca?
Das Herzstück ist die Licencia de actividad. Sie ist die kommunale Erlaubnis, die bestätigt, dass ein Lokal die Normen für Sicherheit, Hygiene, Zugänglichkeit und Umwelt erfüllt. Umgangssprachlich fällt oft auch der Begriff Licencia de apertura. Gemeint ist meist dasselbe Ziel: die Betriebserlaubnis. Welche Bezeichnung und welches Verfahren Ihre Gemeinde verwendet, klären Sie am besten direkt beim Ayuntamiento.
Das sollten Sie auf dem Schirm haben:
- Licencia de actividad: kommunale Betriebsgenehmigung, abhängig von der Einstufung als actividad mayor, menor oder inocua
- Licencia de obras: nötig, sobald Sie das Lokal baulich verändern
- Declaración responsable und REEPSAIB: die Anmeldung im Register der Lebensmittelunternehmen der Balearen
- Licencia de terraza: separat, wenn Sie Außenflächen nutzen
Die Einstufung richtet sich nach der Ley 7/2013 der Balearen und bestimmt den Verfahrensweg. Dazu kommen das Decreto 99/2012 und das Real Decreto 1021/2022 für die Registrierung. Die Gemeinden handhaben vieles unterschiedlich. Palma tickt anders als Manacor oder Alcúdia.
Was Sie vor dem Miet- oder Pachtvertrag prüfen sollten
Unterschreiben Sie nichts, bevor diese Punkte geklärt sind. Nachrüstungen sind der teuerste Weg, einen Fehler zu lernen.
- Fordern Sie beim Ayuntamiento das Certificado de compatibilidad urbanística an. Es zeigt, ob die geplante Nutzung am Standort überhaupt zulässig ist.
- Lassen Sie sich die bestehende Lizenz des Vorbetreibers zeigen. Was genau deckt sie ab? Gehören Nebenräume wie ein Keller dazu?
- Klären Sie bei einer Ablöse (Traspaso), ob die Lizenz tatsächlich übertragbar ist.
- Beauftragen Sie eine technische Begehung mit lokalem Architekten oder Ingenieur: Lüftung, Abluft, Brandschutz, Aforo.
- Vergeben Sie Projekt und Abstimmung mit dem Ayuntamiento an dieselbe Fachperson.
Profi-Tipp: Vor der Übernahme eines Lokals sollte ein zugelassener Fachmann sagen, ob die gewünschte Lizenz realistisch ist und welche Änderungen nötig wären.
Proyecto técnico: Was gehört hinein, und welche Nachweise sind Pflicht?
Ohne Projekt keine Lizenz. Das Proyecto técnico ist die Planungsunterlage, die Ihr Vorhaben technisch beschreibt und nachweist, dass es die Vorschriften einhält. Entscheidend sind Planung, Projekt und die vorherige Abfrage beim Ayuntamiento.
Üblicherweise gehören dazu:
- Pläne des Lokals mit Grundriss, Schnitten und Ausstattung
- Memoria mit Beschreibung der Tätigkeit
- Berechnungen der Installationen, etwa Elektrik, Lüftung und Klimatisierung
- Evakuierungskonzept und Fluchtwege
- technische Spezifikationen der Küchentechnik
Als Maßstab dienen der Código Técnico de la Edificación (CTE), der Brandschutz nach DB‑SI, die Hygiene nach DB‑HS, die Niederspannungsverordnung REBT, die Klimatisierungsvorschrift RITE sowie die Vorschriften zur Barrierefreiheit. Je nach Gemeinde und Tätigkeit muss das Projekt vom zuständigen Colegio Profesional visiert werden. Das heißt Visado.
Danach ist nicht Schluss. Für dauerhafte Aktivitäten sehen die Balearen eine Revisión Técnica Periódica alle zehn Jahre vor. Planen Sie die Anlagen also von Anfang an so, dass sie eine spätere Prüfung bestehen.
Hygiene, Registro sanitario und Eintragung im REEPSAIB
Zusätzlich zur kommunalen Genehmigung müssen Sie Ihr Lokal im REEPSAIB anmelden. Dafür reichen Sie eine Declaración responsable ein. Das Verfahren und die möglichen Einreichungswege beschreibt die Seite der Balearen-Regierung für Gastronomiebetriebe. Rechtsgrundlagen sind das Decreto 99/2012 und das Real Decreto 1021/2022.
Auf Ihrer Seite liegen laufende Pflichten:
- HACCP- beziehungsweise APPCC-Plan für die Lebensmittelsicherheit
- Nachweis der Schulung des Küchen- und Servicepersonals (manipuladores de alimentos)
- Aufbewahrung von Produktions- und Lieferdokumenten
Einreichen können Sie telemático, also mit digitalem Zertifikat oder Cl@ve, oder presencial. Rechnen Sie mit Nachforderungen und möglichen Inspektionen. Wer sauber dokumentiert, schläft ruhiger.
Terrassen, Schallschutz und Auflagen für Außenflächen
Die Terrasse ist auf Mallorca oft das halbe Geschäft, und sie braucht ihre eigene Erlaubnis. Wer öffentlichen Grund nutzt, stellt beim Ayuntamiento einen separaten Antrag für die Terraza. Eine Genehmigung für den Innenraum deckt sie nicht automatisch ab.
Spielen Sie Musik oder rechnen Sie mit lautem Betrieb, verlangt die Gemeinde meist ein Schallschutz-Gutachten. Die Ruhezeiten legen die Kommunen selbst fest, und in Palma fallen die Vorgaben besonders streng aus. Liegt Ihr Lokal an Strand oder Promenade, kann zusätzlich die Küstenschutzbehörde mitreden. Prüfen Sie die lokalen Verordnungen, bevor Sie Möbel bestellen.
Kosten, Gebühren und wirtschaftliche Risiken
Die Gebühren selbst sind selten das Problem. Teuer wird es durch Fehlentscheidungen. Aus Praxisberichten ergeben sich diese Größenordnungen:
- Baugenehmigung: rund 200 bis 800 €
- Betriebsgenehmigung: ungefähr 400 €
- Honorar für Architekt oder Ingenieur: etwa 1.500 bis 2.500 €
Diese Spannen sind Richtwerte und schwanken je nach Gemeinde und Umfang des Vorhabens.
Praxisregel: Planen Sie einen Liquiditätspuffer von mindestens sechs Monaten ein. Auf einer Saisoninsel decken schwache Monate sonst Ihre Fixkosten nicht.
Besondere Vorsicht gilt bei der Ablöse. Überhöhte Ablösen ohne geprüfte Umsatzhistorie gehören zu den Hauptfallen, ebenso die Unterkunftskosten für Saisonpersonal. Fehlen Umsatzzahlen, ist das ein Warnsignal. Prüfen Sie außerdem, ob die Lizenz wirklich mitwandert.
Zeitplan, Fristen und typische Fehler
Rechnen Sie mit Wartezeiten. Verwaltungsverfahren können Zeit in Anspruch nehmen, und je nach Gemeinde kommen Rückfragen dazu. Später kann eine regelmäßige Revisión periódica anstehen.
Die häufigsten Fehler:
- keine Vorprüfung durch einen lokalen Ingenieur oder Architekten
- falsche Annahmen beim Traspaso
- unterschätzte Kosten für Küchentechnik und Material
Was Sie konkret tun: Holen Sie vorab eine Auskunft im Ayuntamiento ein. Lassen Sie sich den Inhalt der Lizenz schriftlich bestätigen. Und binden Sie eine Gestoría für steuerliche Formalitäten ein, statt sich nachts durch Formulare zu kämpfen.
Praxis-Einblick: Was lokale Fachleute raten
Wer einen Betrieb auf Mallorca eröffnet, unterschätzt die Bürokratie schnell. Ein erfahrener Techniker prüft, ob Ihr Konzept zu Bebauungsplan und Bausubstanz passt, und genau darin liegt sein Wert.
Ein erfahrener lokaler Techniker oder Architekt ist unverzichtbar, weil er prüft, ob die gewünschte Konzession mit Bebauungsplan und baulichen Gegebenheiten vereinbar ist.
Gemeinden stellen teils sehr unterschiedliche Anforderungen, etwa an Behindertentoiletten oder Lüftung. Eine lokale Prüfung lässt sich nicht ersetzen.
Profi-Tipp: Planen Sie die Honorare für Fachleute von Anfang an im Budget ein und lassen Sie den Betrieb vor der Vertragsunterschrift prüfen.
Was uns nach 46 Jahren auf Mallorca auszeichnet
Wir sind seit vielen Jahren im Immobiliengeschäft auf Mallorca zu Hause, mit Schwerpunkt im Südosten der Insel, aber inselweit aktiv. Diese Erfahrung hilft, wenn es um die Standortwahl geht: Wir kennen die Gemeinden, ihre Eigenheiten und die Fachleute vor Ort. Bei der Objektprüfung können lokale Ingenieure unterstützen. So können Sie Überraschungen nach dem Einzug vermeiden.
— Renate
Gewerbeimmobilien finden und die Lizenzfrage früh klären
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FAQ
Welche Genehmigung braucht man für ein Restaurant auf Mallorca?
Mindestens die Licencia de actividad Ihrer Gemeinde und die Eintragung im Lebensmittelregister REEPSAIB per Declaración responsable. Bei baulichen Änderungen kommt eine Licencia de obras dazu. Eine Terrasse braucht eine eigene Genehmigung.
Was ist der Unterschied zwischen Licencia de actividad und Licencia de apertura?
Beide Begriffe zielen auf die kommunale Betriebserlaubnis. Welche Bezeichnung und welches Verfahren gelten, entscheidet das jeweilige Ayuntamiento. Fragen Sie vorab dort nach.
Brauche ich für die Eröffnung ein technisches Projekt?
In der Regel ja. Das Proyecto técnico belegt, dass Ihr Lokal die Vorschriften zu Brandschutz, Lüftung, Zugänglichkeit und Hygiene erfüllt. Je nach Gemeinde muss es vom Colegio Profesional visiert werden.
Wie viel Liquidität sollte ich einplanen?
Ein Puffer für mindestens sechs Monate Fixkosten gilt als vernünftige Empfehlung. Saisonschwankungen auf der Insel machen diesen Spielraum wichtig.