Rendite einer Ferienvermietung auf Mallorca richtig berechnen

Wie viel eine Ferienimmobilie auf Mallorca abwirft, hängt von drei Dingen ab: einer gültigen touristischen Lizenz, der Lage und einer ehrlichen Kostenrechnung. Die Bruttorendite zeigt, was die Immobilie einnimmt. Die Nettorendite zeigt, was nach allen Kosten übrig bleibt, und nur sie taugt als Grundlage für eine Kaufentscheidung. Auf dieser Seite zeigen wir Ihnen, wie Sie beide Kennzahlen berechnen, welche Einnahmen auf der Insel erzielt werden, welche Kosten und Steuern anfallen und wie sich die Ferienvermietung im Vergleich zur langfristigen Vermietung schlägt.

Kurz gesagt

• Bruttorendite = Jahreseinnahmen ÷ Kaufpreis. Nettorendite = Einnahmen minus Bewirtschaftungskosten ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten).
• Die Einnahmen schwanken stark nach Gemeinde: Aktuelle Marktdaten schätzen sie für typische Ferienobjekte auf rund 32.000 € in Can Picafort bis über 62.000 € in Andratx pro Jahr.
• Die touristische Lizenz ist der wichtigste Werttreiber. Seit dem Decreto-ley 4/2025 sind neue Anmeldungen in Wohnungen in Mehrparteienhäusern grundsätzlich ausgeschlossen.
• Nicht in Spanien ansässige Eigentümer versteuern ihre Mieteinkünfte in Spanien über das Modelo 210. EU- und EWR-Bürger können dabei Kosten abziehen.
• Eine Ferienimmobilie mit Lizenz bietet Ihnen beides: Mieteinnahmen in der Saison und eigene Urlaubswochen auf der Insel.

Inhaltsverzeichnis

• Brutto- und Nettorendite: die zwei Kennzahlen
• Was eine Ferienimmobilie auf Mallorca einbringt
• Die Kosten zwischen Brutto und Netto
• Rechenbeispiel: eine Villa im Südosten
• Ferienvermietung oder Langzeitvermietung?
• Die Lizenz entscheidet über den Wert
• Steuern für nicht ansässige Eigentümer
• Lage und Objekttyp im Südosten
• Unsere Sicht
• Ihre Ferienimmobilie auf Mallorca mit uns finden
• Häufige Fragen
• Quellen

Brutto- und Nettorendite: die zwei Kennzahlen

In Exposés und Gesprächen fällt meist eine einzige Prozentzahl. Fragen Sie immer nach, welche gemeint ist, denn zwischen Brutto und Netto liegen bei einer Ferienvermietung oft mehrere Prozentpunkte.

Die Bruttorendite setzt die erwarteten Jahreseinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis:

Bruttorendite = Jahresmieteinnahmen ÷ Kaufpreis × 100

Sie eignet sich, um verschiedene Objekte schnell miteinander zu vergleichen. Über Ihren tatsächlichen Ertrag sagt sie wenig, weil sie weder Kosten noch Steuern berücksichtigt.

Die Nettorendite zieht zuerst alle laufenden Bewirtschaftungskosten von den Einnahmen ab. Das Ergebnis, im Fachjargon Nettobetriebsergebnis oder NOI, teilen Sie durch Ihre gesamte Investition, also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten:

Nettorendite = (Jahreseinnahmen − laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Wer noch einen Schritt weiter geht, rechnet die Rendite nach Steuern und, bei einer Finanzierung, die Eigenkapitalrendite. Wie sich diese Stufen grundsätzlich unterscheiden und welche Fehler bei der Berechnung häufig passieren, zeigt auch diese Übersicht zur Mietrendite richtig berechnen. Die Logik ist überall dieselbe, auf Mallorca kommen jedoch die Saison, die Lizenzfrage und die spanische Besteuerung hinzu.

Was eine Ferienimmobilie auf Mallorca einbringt

Die Einnahmenseite ergibt sich aus zwei Größen: dem durchschnittlichen Preis pro Nacht und der Zahl der vermieteten Nächte im Jahr. Beides hängt von Lage, Größe, Ausstattung und Qualität der Vermarktung ab.

Wie groß die Spannweite ist, zeigen die Marktdaten von AirROI für Mallorca für die zwölf Monate bis Oktober 2026: Die geschätzten Jahreseinnahmen reichen je nach Gemeinde von rund 32.332 € in Can Picafort bis über 62.000 € in Andratx. Der Unterschied erklärt sich durch das Preisniveau der Gemeinde, die Art der Objekte und die Länge der Saison.

Für Ihre eigene Rechnung sind diese Werte ein Orientierungsrahmen, keine Zusage. Eine Villa mit Pool und Meerblick an einem der Yachthäfen erzielt andere Preise als ein Appartement im Landesinneren. Die folgenden Faktoren bewegen die Einnahmen am stärksten:

Die Hochsaison im Sommer trägt auf Mallorca den größten Teil des Jahresumsatzes. Objekte in Palma und in gut erreichbaren Küstenorten können zusätzlich Gäste in der Vor- und Nachsaison gewinnen, etwa Golfer, Radfahrer und Wanderer im Frühjahr und Herbst.

Die Kosten zwischen Brutto und Netto

Eine Ferienvermietung verursacht deutlich mehr laufende Kosten als eine langfristige Vermietung, denn bei jedem Gästewechsel fallen Reinigung, Wäsche und Betreuung an. Planen Sie diese Posten von Anfang an ein:

Einmalige Kosten beim Kauf

• Grunderwerbsteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien
• Notar und Eintragung im Grundbuch
• Anwalt oder Steuerberater für die Prüfung von Objekt und Lizenz
• Erstausstattung: Möbel, Wäsche, Geschirr, gegebenenfalls Klimaanlage und Sicherheitstechnik

Laufende Kosten im Betrieb

• Provisionen der Buchungsplattformen oder Kosten der Vermarktung
• Verwaltung und Gästebetreuung vor Ort
• Reinigung und Wäscheservice nach jedem Aufenthalt
• Strom, Wasser, Gas und Internet, die bei Ferienvermietung meist der Eigentümer trägt
• Pool- und Gartenpflege
• Versicherung, inklusive Haftpflicht für die Vermietung
• Grundsteuer (IBI), Müllgebühren und gegebenenfalls Gemeinschaftskosten
• Instandhaltung und regelmäßige Erneuerung der Einrichtung
• Abwicklung der Touristenabgabe, die Ihre Gäste pro Übernachtung entrichten

Viele Eigentümer unterschätzen vor allem die Instandhaltung. Eine Immobilie, die über Monate von wechselnden Gästen genutzt wird, braucht häufiger einen Anstrich, neue Matratzen oder eine Pool-Reparatur als eine selbst bewohnte. Wer dafür jedes Jahr eine feste Rücklage bildet, rechnet realistischer.

Rechenbeispiel: eine Villa im Südosten

Das folgende Beispiel ist bewusst vereinfacht und rein hypothetisch. Es soll zeigen, wie die Rechnung aufgebaut ist, nicht, was ein bestimmtes Objekt erwirtschaftet. Angenommen, Sie kaufen eine Villa mit touristischer Lizenz in einem Küstenort im Südosten für 900.000 €. Für die Kaufnebenkosten setzen wir im Beispiel 12 % an.

Daraus ergeben sich:

1. Bruttorendite: 60.000 € ÷ 900.000 € = 6,7 %
2. Nettorendite vor Steuern: 36.000 € ÷ 1.008.000 € = 3,6 %

Zwischen beiden Werten liegen gut drei Prozentpunkte. Genau diese Lücke sollten Sie vor dem Kauf kennen. Hinzu kommt bei einer Villa auf Mallorca ein Faktor, den keine Renditeformel abbildet: Sie können die Immobilie in den Wochen außerhalb der Vermietung selbst nutzen, und der Wert der Immobilie selbst kann sich über die Jahre entwickeln.

Ihre eigene Rechnung wird besser, je genauer die Annahmen sind. Fragen Sie beim Kauf einer bereits vermieteten Immobilie nach den Belegungs- und Einnahmedaten der vergangenen Jahre und nach den tatsächlichen Nebenkostenabrechnungen.

Ferienvermietung oder Langzeitvermietung?

Viele Käufer stellen sich die Frage, ob sie ihre Immobilie an Urlauber oder langfristig vermieten sollen. Beide Wege haben auf Mallorca ihre Berechtigung, und beide bieten wir an. Die Entscheidung hängt von Objekt, Lizenzlage und Ihren eigenen Plänen ab.

Übertragen auf unser Rechenbeispiel: Würde dieselbe Villa für angenommene 3.000 € im Monat langfristig vermietet, lägen die Einnahmen bei 36.000 € im Jahr. Nach geringeren Kosten von angenommen 6.000 € blieben 30.000 €, das entspricht rund 3,0 % Nettorendite vor Steuern. Die Ferienvermietung liegt in diesem Beispiel also vorn und lässt Ihnen zusätzlich eigene Ferienwochen.

Ein hilfreicher Gedanke aus der Investorenpraxis ist ein Stresstest: Rechnen Sie die Ferienvermietung zusätzlich mit deutlich weniger Einnahmen durch, um zu sehen, wie robust Ihre Planung ist. Wie ein solcher Stresstest für Kurz- und Langzeitvermietung aufgebaut ist, lässt sich gut auf Mallorca übertragen.

Für Wohnungen in Mehrparteienhäusern ist die langfristige Vermietung heute oft der naheliegende Weg, weil dort neue touristische Anmeldungen kaum noch möglich sind. Für Villen, Fincas und Häuser mit bestehender Lizenz spielt die Ferienvermietung ihre Stärken aus.

Die Lizenz entscheidet über den Wert

Auf den Balearen darf eine Immobilie nur mit einer gültigen touristischen Anmeldung an Urlauber vermietet werden. Die Regeln wurden zuletzt mit dem Decreto-ley 4/2025 der Balearen vom 11. April 2025 deutlich verschärft. Die wichtigsten Punkte für Käufer:

• Keine neuen Anmeldungen in Mehrparteienhäusern: Neue Erklärungen zur Aufnahme der touristischen Vermietung in Wohnungen im Wohnungseigentum sind grundsätzlich untersagt. Ausnahmen gelten unter anderem für Reihen- und Doppelhäuser.
• Touristische Plätze: Der Erwerb von Touristenplätzen wird über ein Tauschsystem im Verhältnis eins zu eins geregelt.
• Elektronische Kommunikation: Eigentümer und Vermarkter müssen mit der Verwaltung elektronisch kommunizieren.

Auch die Haftung ist streng geregelt. Neben Eigentümern und Vermarktern können bei Verstößen auch Mieter verantwortlich gemacht werden. Lässt sich nicht feststellen, wer in welchem Umfang beteiligt war, haften alle gemeinsam, wie die Kanzlei Mallorca Legalium zur touristischen Vermietung erläutert.

Für Ihre Renditerechnung bedeutet das: Eine Immobilie mit gültiger, übertragbarer Lizenz ist ein knappes Gut. Lassen Sie vor dem Kauf von einem spanischen Rechtsanwalt prüfen, ob die Lizenz für genau dieses Objekt besteht, für wie viele Plätze sie gilt und ob sie auf Sie übergeht. Diese Prüfung gehört zu jedem seriösen Kauf einer Ferienimmobilie.

Steuern für nicht ansässige Eigentümer

Wer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, versteuert seine Mieteinnahmen aus Mallorca trotzdem in Spanien. Die Erklärung erfolgt über das Formular Modelo 210. Nach der Übersicht zu Saisonvermietung und Modelo 210 gilt für Eigentümer aus der EU und dem EWR:

• Besteuert wird der Nettogewinn aus der Vermietung mit 19 %.
• Kosten, die dem Vermietungszeitraum zugeordnet werden können, dürfen abgezogen werden.
• Für die Tage, an denen die Immobilie nicht vermietet ist, fällt die sogenannte Renta imputada an, eine Steuer auf die angenommene Eigennutzung.

In Ihrem Heimatland müssen die Einnahmen je nach Doppelbesteuerungsabkommen ebenfalls angegeben werden. Steuerlich in Spanien ansässige Eigentümer werden anders behandelt. Lassen Sie Ihre persönliche Situation deshalb vor dem Kauf von einem Steuerberater prüfen, der sowohl das spanische als auch Ihr heimisches Steuerrecht kennt. Erst die Rendite nach Steuern zeigt, was Ihnen tatsächlich bleibt.

Lage und Objekttyp im Südosten

Die Gemeindedaten zeigen: Auf Mallorca entscheidet die Lage über einen großen Teil der Einnahmen. Der Südosten der Insel verbindet mehrere Vorteile, die für Feriengäste und damit für Vermieter zählen.

• Yachthäfen: Porto Petro, Porto Colom, Cala d'Or und Porto Cristo ziehen Gäste an, die Meer, Restaurants und Bootsausflüge in Gehweite schätzen.
• Golf: Der Golfplatz Vall d'Or bringt Gäste auch außerhalb der Badesaison.
• Buchten und Natur: Die Calas mit ihrem türkisfarbenen Wasser und die charmanten Dörfer im Hinterland sind für Familien und Paare gleichermaßen attraktiv.

Beim Objekttyp lohnt sich ein genauer Blick. Freistehende Villen und Fincas sind von den Einschränkungen für Mehrparteienhäuser nicht in gleicher Weise betroffen und erzielen mit Pool und Außenbereichen höhere Nachtpreise. Ein Dorfhaus oder Reihenhaus kann eine interessante Alternative sein, wenn die Lizenzlage passt. Wohnungen mit Meerblick eignen sich vor allem für die langfristige Vermietung oder für die eigene Nutzung.

Unsere Sicht

Seit 46 Jahren begleiten wir Käufer und Eigentümer auf Mallorca, besonders im Südosten der Insel. Unsere Erfahrung zeigt: Die Rendite einer Ferienimmobilie entsteht beim Kauf. Wer das richtige Objekt mit gültiger Lizenz in der richtigen Lage wählt, hat den wichtigsten Schritt bereits getan.

Wir schauen deshalb nicht nur auf Fotos und Quadratmeter. Wir fragen, welche Gäste ein Haus anzieht, wie lange dort die Saison dauert und ob die Lizenz zu Ihren Plänen passt. Eine Villa in Cala d'Or oder eine Finca bei Porto Colom kann für den einen Käufer ideal zur Ferienvermietung sein, für den anderen als Langzeitmiete oder als Familiensitz.

Weil wir neben dem Verkauf auch Ferienvermietungen und langfristige Vermietungen anbieten, kennen wir beide Seiten: die Wünsche der Gäste und die Zahlen der Eigentümer. Dieses Wissen geben wir gern an Sie weiter, auf Deutsch, Spanisch oder Englisch.

Renate

Ihre Ferienimmobilie auf Mallorca mit uns finden

In unserem Verkaufsangebot finden Sie Villen, Fincas, Häuser, Dorfhäuser und Appartements an den Yachthäfen von Porto Petro, Porto Colom, Cala d'Or und Porto Cristo, am Golfplatz Vall d'Or sowie in Palma, Andratx, Santa Ponsa und inselweit. Auf Wunsch suchen wir gezielt das passende Objekt für Ihre Pläne, ob zur Ferienvermietung, zur Langzeitmiete oder für Ihren eigenen Urlaub.

Sehen Sie sich unsere Immobilien auf Mallorca zum Kauf und zur Miete an oder rufen Sie uns an. Wir beraten Sie persönlich und begleiten Sie vom ersten Besuch bis zum Notartermin.

Häufige Fragen

Welche Rendite ist bei einer Ferienvermietung auf Mallorca realistisch?

Eine pauschale Zahl gibt es nicht, weil Einnahmen und Kosten je nach Gemeinde und Objekt stark schwanken. Marktdaten schätzen die Jahreseinnahmen typischer Ferienobjekte auf rund 32.000 € bis über 62.000 €. Entscheidend ist Ihre Nettorendite nach allen Kosten, die Sie mit den echten Zahlen des Objekts berechnen sollten.

Kann ich eine Wohnung in Palma noch an Urlauber vermieten?

Neue touristische Anmeldungen für Wohnungen in Mehrparteienhäusern sind seit dem Decreto-ley 4/2025 grundsätzlich ausgeschlossen. Wohnungen mit einer bereits bestehenden Lizenz können weiter vermietet werden, sofern alle Auflagen erfüllt sind. Lassen Sie die Lizenz vor dem Kauf rechtlich prüfen.

Welche Steuern zahle ich als Deutscher auf Mieteinnahmen auf Mallorca?

Als nicht in Spanien ansässiger EU-Bürger erklären Sie Ihre Einnahmen über das Modelo 210 und zahlen 19 % auf den Nettogewinn. Für nicht vermietete Tage fällt die Renta imputada an. Ein Steuerberater klärt, wie die Einnahmen zusätzlich in Deutschland zu behandeln sind.

Darf ich meine Ferienimmobilie auch selbst nutzen?

Ja, in den Wochen, in denen die Immobilie nicht vermietet ist, können Sie sie selbst bewohnen. Viele unserer Kunden verbinden so eigene Ferien auf Mallorca mit Mieteinnahmen in der übrigen Saison. Planen Sie Ihre eigenen Wochen frühzeitig, damit die Hauptsaison für Gäste frei bleibt.

Quellen

• Decreto-ley 4/2025 der Balearen (BOE-A-2025-14462)
• AirROI: Mallorca Airbnb Data 2026
• Mallorca Legalium: Touristische Vermietung auf Mallorca und Ibiza
• Modelo 210 Online: Seasonal Rental in Mallorca and the Modelo 210