Die Plusvalía municipal ist die Gemeindesteuer, die auf Mallorca fällig wird, wenn eine Immobilie auf städtischem Boden den Eigentümer wechselt: durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft. Beim Verkauf zahlt sie in der Regel der Verkäufer, bei Erbschaft und Schenkung der Erwerber. Die Höhe hängt vom Katasterwert des Bodens, der Haltedauer und dem Steuersatz der jeweiligen Gemeinde ab, und wer nachweislich keinen Wertzuwachs erzielt hat, zahlt nichts. Im Folgenden erklären wir, wie die Steuer berechnet wird, welche Fristen gelten, was in Palma anders ist als in Santanyí oder Pollença und worauf Sie im Kaufvertrag achten sollten.
Kurz gesagt
- Die Plusvalía municipal (amtlich IIVTNU) besteuert den Wertzuwachs des Bodens, nicht des Gebäudes, und nur bei Grund auf städtischem Boden.
- Beim Verkauf schuldet der Verkäufer die Steuer. Ist er eine nicht in Spanien ansässige Privatperson, haftet der Käufer an seiner Stelle gegenüber der Gemeinde.
- Seit dem Urteil des Verfassungsgerichts 182/2021 gilt die günstigere von zwei Methoden: objektiv über den Katasterwert oder real über den tatsächlichen Gewinn.
- Die Erklärung ist knapp befristet: in der Regel 30 Werktage nach einem Verkauf oder einer Schenkung, sechs Monate nach einem Todesfall.
- Jede Gemeinde Mallorcas setzt ihren eigenen Steuersatz und eigene Ermäßigungen fest. Palma gewährt bei Vererbung der Hauptwohnung an enge Angehörige eine hohe Bonifikation.
Inhaltsverzeichnis
- Was die Plusvalía municipal besteuert
- Wer die Steuer zahlt
- So wird die Plusvalía berechnet
- Palma und die übrigen Gemeinden Mallorcas
- Fristen und Erklärung
- Plusvalía und Einkommensteuer: zwei verschiedene Steuern
- Unsere Sicht
- Ihre Immobilie auf Mallorca mit uns kaufen oder verkaufen
- Häufige Fragen zur Plusvalía auf Mallorca
- Quellen
Was die Plusvalía municipal besteuert
Der vollständige Name verrät schon viel: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, also die Steuer auf den Wertzuwachs von Grundstücken städtischer Natur. Sie ist eine reine Gemeindesteuer. Das heißt: Nicht das spanische Finanzamt (Agencia Tributaria) oder die balearische Steuerbehörde zieht sie ein, sondern das Rathaus der Gemeinde, in der die Immobilie liegt, in Palma ebenso wie in Santanyí, Felanitx, Manacor, Calvià, Andratx oder Pollença.
Drei Punkte sollten Sie kennen:
- Nur der Boden zählt. Der Wert der Villa, der Pool oder die neue Küche spielen für diese Steuer keine Rolle. Gerechnet wird mit dem Anteil des Bodens am Katasterwert.
- Nur städtischer Boden. Liegt eine Finca auf Boden, der im Kataster als ländlich (rústico) eingestuft ist, fällt keine Plusvalía municipal an. Maßgeblich ist die Einstufung im Kataster, nicht der Eindruck vor Ort. Gerade bei Landhäusern am Ortsrand lohnt der Blick in den Katasterauszug.
- Jede Übertragung zählt. Neben dem Verkauf lösen auch Schenkung und Erbschaft die Steuer aus. Die Plusvalía kommt dabei zu den übrigen Steuern hinzu: zur Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, zur Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Die Plusvalía ist, wie die Kanzlei WF Wiens & Collegen erläutert, eine eigenständige Gemeindesteuer neben diesen Abgaben.
Wer die Steuer zahlt
Verkauf
Beim Verkauf ist der Verkäufer Steuerschuldner. Das ist die Regel, und sie gilt für Privatpersonen wie für Unternehmen. Eine wichtige Ausnahme betrifft viele unserer Kunden: Ist der Verkäufer eine natürliche Person ohne Steuerwohnsitz in Spanien, etwa ein in Deutschland lebender Eigentümer, wird der Käufer zum sogenannten sustituto del contribuyente. Er zahlt die Steuer dann gegenüber der Gemeinde anstelle des Verkäufers.
Für Käufer heißt das: Die Plusvalía gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag. Bewährt hat sich, die Höhe vorab bei der Gemeinde zu erfragen und den Betrag beim Notartermin einzubehalten oder direkt aus dem Kaufpreis an das Rathaus abführen zu lassen. Eine Klausel, dass der Verkäufer die Plusvalía trägt, reicht allein nicht aus, wenn das Geld nach der Beurkundung bereits im Ausland ist.
Schenkung und Erbschaft
Bei unentgeltlichen Übertragungen dreht sich die Rolle um: Steuerschuldner ist, wer die Immobilie erhält. Bei einer Schenkung ist das der Beschenkte, bei einer Erbschaft sind es die Erben. Für sie gelten längere Fristen und, je nach Gemeinde, besondere Ermäßigungen (dazu weiter unten).
So wird die Plusvalía berechnet
Bis 2021 kannte das Gesetz nur eine Berechnung, die auch dann eine Steuer ergab, wenn der Eigentümer mit Verlust verkaufte. Das spanische Verfassungsgericht hat diese Praxis mit dem Urteil 182/2021 gekippt. Seitdem können Sie zwischen zwei Methoden wählen, und angewendet wird die für Sie günstigere.
Die objektive Methode
Hier ist die Rechnung einfach:
- Sie nehmen den Katasterwert des Bodens (valor catastral del suelo) aus dem letzten Grundsteuerbescheid (IBI).
- Sie multiplizieren ihn mit dem Koeffizienten, der zur Haltedauer passt. Das ergibt die Bemessungsgrundlage.
- Auf diese Grundlage wenden Sie den Steuersatz der Gemeinde an.
Die Höchstkoeffizienten legt der Staat jedes Jahr fest, die Gemeinden dürfen darunter bleiben. Für 2026 gelten unter anderem diese Werte:
| Haltedauer | Höchstkoeffizient 2026 |
|---|---|
| unter 1 Jahr | 0,14 |
| 5 Jahre | 0,17 |
| 10 Jahre | 0,17 |
| 20 Jahre oder mehr | 0,45 |
Für die Jahre dazwischen gelten eigene Werte. Da die Koeffizienten jährlich neu festgelegt werden, zählt immer die Tabelle des Jahres, in dem die Übertragung stattfindet.
Die reale Methode
Bei der realen Methode zählt der tatsächliche Gewinn. Verglichen werden der Preis in der Erwerbsurkunde und der Preis in der Verkaufs- oder Übertragungsurkunde. Von diesem Gewinn wird nur der Teil besteuert, der auf den Boden entfällt, im Verhältnis des Bodenwerts zum gesamten Katasterwert. Diese Methode lohnt sich vor allem, wenn Sie nach kurzer Haltedauer wenig verdient haben oder der Katasterwert des Bodens im Vergleich zum Marktpreis hoch ist.
Ein Rechenbeispiel
Ein Ehepaar verkauft nach genau zehn Jahren eine Wohnung mit Meerblick in einer Gemeinde, die einen Steuersatz von 18 % anwendet. Der Katasterwert des Bodens laut IBI-Bescheid beträgt 60.000 €.
- Objektive Methode: 60.000 € × 0,17 = 10.200 € Bemessungsgrundlage. Davon 18 % ergibt 1.836 €.
- Reale Methode: Gekauft für 300.000 €, verkauft für 330.000 €, Gewinn 30.000 €. Entfällt laut Kataster 40 % des Werts auf den Boden, sind 12.000 € die Bemessungsgrundlage. Davon 18 % ergibt 2.160 €.
In diesem Fall ist die objektive Methode günstiger, also zahlen die Verkäufer 1.836 €. Bei einem kleineren Gewinn kann das Ergebnis genau umgekehrt ausfallen. Die Zahlen sind ein vereinfachtes Beispiel. Die tatsächliche Berechnung für Ihre Immobilie nimmt Ihr Steuerberater oder die Gemeinde vor.
Kein Wertzuwachs, keine Steuer
Haben Sie mit Verlust oder zum gleichen Preis verkauft, fällt keine Plusvalía municipal an. Nachgewiesen wird das mit der Kauf- und der Verkaufsurkunde, die Sie der Gemeinde mit der Erklärung vorlegen. Bei Erbschaften und Schenkungen, bei denen kein Preis gezahlt wird, ist der in der Urkunde angesetzte Wert maßgeblich, also der Wert, den Sie für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer angeben. Ein realistischer Wert schützt Sie hier doppelt. Wie man eine Immobilie für den Verkauf bewertet, zeigt eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, deren Grundlagen auch auf Mallorca gelten: Vergleichspreise, Zustand, Lage.
Palma und die übrigen Gemeinden Mallorcas
Den Steuersatz legt jede Gemeinde in ihrer eigenen Steuersatzung (ordenanza fiscal) fest, gesetzlich höchstens 30 %. Daraus ergeben sich von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedliche Sätze, Koeffizienten und Ermäßigungen.
Palma
Palma hat den Satz in den vergangenen Jahren deutlich gesenkt. Für 2026 wird für die Inselhauptstadt ein Steuersatz von 18 % ausgewiesen, mit 30 Werktagen Frist bei Übertragungen und sechs Monaten bei Erbschaften. Ältere Ratgeber nennen noch 25 %. Prüfen Sie vor der Berechnung deshalb immer die aktuelle Satzung auf der Website des Ajuntament de Palma.
Besonders wichtig für Familien: Erben Ehepartner, Kinder oder Eltern die Hauptwohnung des Verstorbenen, gewährt Palma eine Bonifikation von bis zu 95 %. Zusammen mit der weitgehenden Ermäßigung der balearischen Erbschaftsteuer für enge Angehörige kann die Steuerlast beim Erben der Hauptwohnung dann sehr gering ausfallen.
Südosten, Südwesten und Norden
Ob Porto Petro und Cala d'Or (Santanyí), Porto Colom (Felanitx), Porto Cristo (Manacor), Santa Ponsa (Calvià), Andratx oder Pollença: Jedes Rathaus wendet seine eigene Satzung an. Einige Gemeinden bleiben unter den staatlichen Höchstkoeffizienten, andere gewähren eigene Bonifikationen bei Erbschaften. Für eine verlässliche Zahl brauchen Sie drei Angaben: den Katasterwert des Bodens, das Erwerbsdatum und die aktuelle Satzung der Gemeinde, in der die Immobilie liegt.
Weitere Befreiungen
Neben dem fehlenden Wertzuwachs kennt das Gesetz weitere Befreiungen, etwa für bestimmte Übertragungen im Zusammenhang mit öffentlichem Eigentum, Einbringungen in gemeinnützige Organisationen und die Übergabe einer Immobilie an eine Bank zur Tilgung der Hypothek (dación en pago), jeweils unter den gesetzlichen Voraussetzungen.
Fristen und Erklärung
Die Plusvalía wird nicht automatisch erhoben. Sie oder Ihr Vertreter müssen die Übertragung der Gemeinde melden. Je nach Rathaus geschieht das als Erklärung (declaración), nach der die Gemeinde den Bescheid erstellt, oder als Selbstberechnung (autoliquidación) mit sofortiger Zahlung. Die Gemeinde Calvià nennt in ihren Anleitungen zur Erklärung folgende Fristen:
| Art der Übertragung | Frist |
|---|---|
| Verkauf, Schenkung und andere Übertragungen unter Lebenden | 30 Werktage ab dem Datum der Urkunde |
| Erbschaft | 6 Monate ab dem Todesfall, auf Antrag verlängerbar bis zu einem Jahr |
Wer zu spät erklärt, muss mit Zuschlägen und Zinsen rechnen. Wer gar nicht erklärt, riskiert nach Eröffnung eines Verfahrens zusätzlich eine Sanktion. Bei Erbschaften lohnt es sich daher, die Verlängerung früh zu beantragen, wenn der Erbschein oder die notarielle Annahme der Erbschaft noch aussteht.
Für Ihre Unterlagen sollten Sie bereithalten:
- die notarielle Urkunde der Übertragung (escritura) und die frühere Erwerbsurkunde,
- den letzten IBI-Bescheid mit dem Katasterwert des Bodens,
- die NIE aller Beteiligten,
- bei Erbschaften die Sterbeurkunde und das Testament oder den Erbnachweis.
Plusvalía und Einkommensteuer: zwei verschiedene Steuern
Die Plusvalía municipal wird oft mit der Gewinnsteuer verwechselt. Tatsächlich sind es zwei voneinander unabhängige Steuern: Die Plusvalía geht an die Gemeinde und betrifft nur den Boden. Die Einkommensteuer (IRPF, für Nichtansässige die IRNR) erfasst den gesamten Veräußerungsgewinn (ganancia patrimonial) aus dem Verkauf und geht an den Staat. Die gezahlte Plusvalía kann bei der Einkommensteuer als Kosten des Verkaufs berücksichtigt werden. Wie genau, klärt Ihr Steuerberater.
Für Käufer kommt eine dritte Steuer hinzu: Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an, bei einem Neubau vom Bauträger die Mehrwertsteuer (IVA). Welche dieser beiden Steuern die Rendite Ihrer Investition bestimmt, ist gerade bei Gewerbeimmobilien eine Frage, die vor der Unterschrift geklärt sein sollte. Wer die Gesamtkosten eines Kaufs und eines späteren Verkaufs kennt, kalkuliert von Anfang an richtig.
Unsere Sicht
In 46 Jahren auf Mallorca haben wir viele Verkäufe begleitet, und die Plusvalía ist fast immer die Steuer, an die zuletzt gedacht wird. Dabei lässt sie sich gut planen. Wer vor dem Verkauf den Katasterwert des Bodens, das Erwerbsdatum und die Satzung seiner Gemeinde kennt, weiß früh, mit welchem Betrag er rechnen muss.
Unsere Käufer und Verkäufer kommen oft aus Deutschland, England oder anderen Ländern. Gerade dann ist die Regelung im Kaufvertrag entscheidend, denn bei einem nicht ansässigen Verkäufer haftet der Käufer gegenüber der Gemeinde. Wir achten darauf, dass dieses Thema früh auf dem Tisch liegt und gemeinsam mit Notar und Steuerberater sauber geregelt wird, in deutscher, spanischer oder englischer Sprache.
Unsere besondere Stärke liegt im Südosten der Insel, in Porto Petro, Cala d'Or, Porto Colom und Porto Cristo. Hier kennen wir die Gemeinden, die Abläufe und die Fragen, die bei Fincas auf ländlichem Boden oder bei Appartements in den Yachthäfen typischerweise auftauchen. Ein gut vorbereiteter Verkauf ist für beide Seiten ein ruhiger Verkauf.
Renate
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Häufige Fragen zur Plusvalía auf Mallorca
Muss ich als Käufer die Plusvalía zahlen?
Grundsätzlich nein, beim Verkauf schuldet der Verkäufer die Steuer. Ist der Verkäufer jedoch eine nicht in Spanien ansässige Privatperson, zahlt der Käufer sie als Ersatzschuldner an die Gemeinde. Deshalb wird der Betrag in diesen Fällen üblicherweise beim Notartermin vom Kaufpreis einbehalten.
Fällt die Plusvalía auch bei einer Finca an?
Das hängt von der Einstufung des Bodens im Kataster ab. Für Boden, der als ländlich (rústico) eingestuft ist, fällt keine Plusvalía municipal an. Liegt die Finca dagegen auf städtischem Boden, wird die Steuer wie bei jeder anderen Immobilie berechnet.
Was passiert, wenn ich mit Verlust verkaufe?
Dann fällt keine Plusvalía an. Sie weisen den fehlenden Wertzuwachs mit der Kauf- und der Verkaufsurkunde nach und reichen beide bei der Gemeinde ein. Die Erklärung selbst müssen Sie trotzdem fristgerecht abgeben.
Wie lange habe ich nach einer Erbschaft Zeit?
In der Regel sechs Monate ab dem Todesfall. Auf Antrag lässt sich die Frist in vielen Gemeinden, etwa in Calvià, auf bis zu ein Jahr verlängern. Stellen Sie den Antrag innerhalb der ersten sechs Monate.
Wo finde ich den Katasterwert des Bodens?
Auf dem jährlichen Grundsteuerbescheid (IBI) Ihrer Gemeinde. Dort wird der Katasterwert getrennt nach Boden (suelo) und Gebäude (construcción) ausgewiesen. Für die Plusvalía zählt nur der Wert des Bodens.
Quellen
- WF Wiens & Collegen: Plusvalía auf den Balearen
- Kaufprüfung: Plusvalía municipal auf Mallorca
- Simonet Abogados: Plusvalía Municipal en Baleares 2026
- Guía Fiscal: Plusvalía Municipal 2026 por CCAA
- Ajuntament de Calvià: Instrucciones para la liquidación del IIVTNU
- Jubilistos: Venta de vivienda siendo jubilado, impuestos 2026