Sie möchten auf Mallorca ein Bad erneuern, die Küche umbauen, Fliesen austauschen oder Solarmodule auf das Dach setzen? Für solche kleineren Bauarbeiten sprechen viele noch von der „licencia de obra menor“. Rechtlich läuft das meiste heute aber über eine Bauanzeige beim Rathaus, die comunicación previa. Sie reichen sie bei dem Ayuntamiento ein, in dessen Gemeinde die Immobilie liegt. Je nach Art der Arbeiten dürfen Sie einen Tag oder 15 Tage danach beginnen. Sehr kleine Innenarbeiten unter 3.000 € sind in manchen Gemeinden sogar ganz von der Pflicht befreit. Wer jedoch an die Statik geht, auf rustikalem Land baut oder ein geschütztes Gebäude besitzt, braucht mehr. In diesem Leitfaden erklären wir, wo die Grenzen verlaufen, wie der Ablauf in Palma aussieht und worauf Käufer einer Immobilie achten sollten.
Kurz gesagt
- Kleinere Bauarbeiten von einfacher Technik und geringem Umfang fallen auf den Balearen in der Regel unter die comunicación previa nach Artikel 148 des balearischen Baugesetzes (LUIB), nicht unter eine volle Baugenehmigung.
- In Palma dürfen einfache Arbeiten (Typ A) am Tag nach der Einreichung beginnen, aufwendigere Arbeiten und Vorhaben im historischen Zentrum nach 15 Tagen.
- Innenarbeiten ohne Eingriff in die Statik und unter 3.000 € Budget können befreit sein, die Beträge lassen sich aber nicht über das Jahr aufteilen.
- Eingriffe in Fundament oder Tragwerk, rustikales Land, denkmalgeschützte oder katalogisierte Gebäude und Komplettsanierungen verlassen den einfachen Weg.
- Arbeiten, die über das Angemeldete hinausgehen, kann die Gemeinde stoppen. Prüfen Sie beim Immobilienkauf deshalb auch, ob frühere Umbauten korrekt angemeldet wurden.
Inhaltsverzeichnis
- Was „obra menor“ auf Mallorca bedeutet
- Bauanzeige, Lizenz oder gar nichts: die drei Wege
- So läuft der Antrag in Palma ab
- Welche Unterlagen Sie brauchen
- Gebühren und Bausteuer
- Wie sich die Gemeinden auf Mallorca unterscheiden
- Was ohne Genehmigung droht
- Unsere Sicht: Genehmigungen schon beim Kauf mitdenken
- Die passende Immobilie für Ihre Pläne
- Häufige Fragen zur obra menor auf Mallorca
- Quellen
Was „obra menor“ auf Mallorca bedeutet
Der Begriff „obra menor“ (kleinere Bauarbeit) ist im Alltag geläufig, im balearischen Recht aber anders gefasst. Maßgeblich ist das Gesetz 12/2017 über den Städtebau der Balearen, kurz LUIB. Es unterscheidet zwischen Vorhaben, die eine licencia urbanística (Baugenehmigung) brauchen, und solchen, für die eine comunicación previa genügt.
Unter die Bauanzeige fallen laut Artikel 148 LUIB Arbeiten „de técnica sencilla y entidad constructiva escasa“ sowie Bauarbeiten, die nach dem spanischen Baugesetz (Ley 38/1999, LOE) kein Architektenprojekt benötigen. Genau das meinen Handwerker und Eigentümer, wenn sie von obra menor sprechen.
Typische Beispiele aus der Praxis:
- Erneuerung von Bad oder Küche ohne Versetzen tragender Wände
- Austausch von Bodenbelägen, Fliesen und Sanitärobjekten
- Malerarbeiten innen und außen, sofern die Fassadengestaltung nicht verändert wird
- Erneuerung von Elektro- und Wasserleitungen
- Austausch von Fenstern und Türen im bestehenden Format
- Photovoltaik- oder Solarthermie-Anlagen auf dem Dach und Ladepunkte für Elektroautos
Für Solaranlagen und Ladestationen nennt das Gesetz ausdrücklich Ausnahmen: Sie fallen nicht unter die Bauanzeige, wenn das Gebäude als Kulturgut (BIC) erklärt oder katalogisiert ist oder wenn die Installation Fundament oder Tragwerk berührt. Das balearische Baugesetz wurde zuletzt durch das Decreto ley 3/2024 zur Verwaltungsvereinfachung in mehreren Punkten geändert. Wer sich auf ältere Ratgeber verlässt, arbeitet deshalb möglicherweise mit überholten Regeln.
Bauanzeige, Lizenz oder gar nichts: die drei Wege
Nicht jede Arbeit verlangt dasselbe Verfahren. Die folgende Übersicht zeigt die Logik, wie sie in Palma angewandt wird. Andere Gemeinden folgen demselben Gesetz, regeln Details aber in eigenen Verordnungen.
| Verfahren | Typische Arbeiten | Beginn der Arbeiten | Technischer Leiter nötig |
|---|---|---|---|
| Keine Anzeige (unter 3.000 €) | Kleine Innenarbeiten ohne Statik, nicht auf rustikalem Land, nicht in geschützten Gebäuden | Sofort | Nein |
| Comunicación previa simple (Typ A) | Einfache Renovierungen ohne Projekt | Am Tag nach der Einreichung | Nein |
| Comunicación previa compleja (Typ B bis F) | Arbeiten mit Einfluss auf Außengestaltung, Wohnbarkeit oder Sicherheit | 15 Tage nach der Einreichung | Ja |
| Comunicación previa im historischen Zentrum oder in Schutzzonen | Arbeiten an Gebäuden im Centro Histórico, in Schutzzonen oder an katalogisierten Gebäuden | 15 Tage, je nach Fall mit Gutachten der Kommission | Je nach Fall |
| Licencia urbanística (obra mayor) | Neubau, Anbau, Eingriffe ins Tragwerk, Komplettsanierung | Erst nach Erteilung der Lizenz | Ja, mit Architektenprojekt |
Wann Sie gar nichts anmelden müssen
Die Gemeinde Andratx erläutert in ihrer Information zu nicht anzeigepflichtigen Arbeiten, dass Arbeiten unter 3.000 € unter strengen Bedingungen weder Lizenz noch Anzeige brauchen. Sie müssen im Inneren einer Wohnung, eines Geschäftslokals oder in Gemeinschaftsbereichen eines Wohngebäudes stattfinden und dürfen nichts an der Struktur verändern.
Palma formuliert es im Formular für die einfache Bauanzeige ähnlich und ergänzt einen wichtigen Punkt: Die Beträge dürfen innerhalb eines Jahres nicht kumuliert werden. Wer also das Bad im Frühjahr für 2.800 € und die Küche im Herbst für 2.900 € renoviert, sollte nicht davon ausgehen, dass beide Arbeiten anzeigefrei bleiben. Lassen Sie sich im Zweifel beim Rathaus bestätigen, welcher Weg gilt.
Wann die Bauanzeige nicht mehr ausreicht
Die einfache Bauanzeige in Palma setzt voraus, dass die Arbeiten kein Projekt nach LOE benötigen, nicht auf rustikalem Land (suelo rústico) liegen, kein geschütztes oder katalogisiertes Gebäude betreffen und keine Komplettsanierung einer Wohnung darstellen. Zudem darf gegen das Gebäude kein Disziplinarverfahren laufen, und es darf nicht als „fuera de ordenación“ gelten, also nicht im Widerspruch zur geltenden Planung stehen.
Das komplexe Modell erlaubt Arbeiten mit einem technischen Leiter, schließt aber laut Palmas Formular für die komplexe Bauanzeige geschütztes rustikales Land aus. Für viele Fincas ist das der entscheidende Punkt: Auf dem Land gelten strengere Regeln als in der Stadt, und was in einem Apartment in Palma eine Formalität ist, kann bei einer Finca bei Santanyí oder Felanitx eine volle Lizenz und ein Architektenprojekt erfordern.
So läuft der Antrag in Palma ab
Palma ist die größte Gemeinde der Insel und hat das Verfahren gut dokumentiert. Laut der Seite zur comunicación previa in der Sede Electrónica stehen drei Standardformulare zur Verfügung: Modell 1 (einfach), Modell 2 (komplex, mit technischer Leitung) und Modell 3 (historisches Zentrum und Schutzzonen).
- Arbeiten genau beschreiben. Legen Sie mit Ihrem Handwerker fest, was gemacht wird. Die Anzeige gilt nur für das, was darin steht.
- Das richtige Modell wählen. Einfache Renovierung, Arbeit mit technischer Leitung oder Gebäude in einer Schutzzone entscheiden über das Formular.
- Unterlagen zusammenstellen. Formular, Lageplan, Fotos oder Plan, Kostenvoranschlag nach Positionen und Zahlungsbelege für Gebühr und Steuer (mehr dazu unten).
- Gebühren bezahlen. Vor der Einreichung zahlen Sie die Verwaltungsgebühr (tasa) und die Bausteuer ICIO.
- Einreichen. Online über die Sede Electrónica oder persönlich in einem Bürgerbüro (OAC). Unternehmen und andere juristische Personen sind nach Gesetz 39/2015 verpflichtet, elektronisch einzureichen.
- Frist abwarten. Typ A: Beginn am Folgetag. Typ B bis F und Arbeiten in Schutzzonen: Beginn nach 15 Tagen, sofern keine Mängel mitgeteilt wurden.
- Unterlagen auf der Baustelle bereithalten. Bei einer Kontrolle müssen Sie die eingereichte Anzeige vorlegen können.
Die häufigen Fragen der Urbanismus-Abteilung Palma machen klar, dass es bei der Bauanzeige keinen Bescheid gibt. Wenn die Frist ohne Beanstandung verstreicht, dürfen Sie beginnen. Weichen die Arbeiten aber von der Anzeige ab, gilt diese als nichtig und die Arbeiten dürfen nicht ausgeführt werden. Ist die Anzeige unvollständig, fordert die Verwaltung Sie auf, innerhalb von zehn Tagen nachzubessern.
Für die Durchführung gibt das Gesetz einen Rahmen vor: Nach Artikel 153 LUIB legen Sie eine Ausführungsfrist fest, die höchstens zwei Jahre betragen darf und sich wie bei Lizenzen verlängern lässt.
Welche Unterlagen Sie brauchen
Das aktuelle Standardformular der Stadt Palma aus dem Jahr 2025 nennt für die Bauanzeige folgende Dokumente:
- ausgefülltes und unterschriebenes Standardformular
- Vollmacht, wenn ein Vertreter, eine Verwaltung oder ein Handwerker für Sie einreicht
- Lageplan (plano de emplazamiento)
- Fotos bei punktuellen Eingriffen, sonst ein Plan
- detaillierter Kostenvoranschlag, aufgeschlüsselt nach Positionen
- Fachberichte, Genehmigungen oder Konzessionen anderer Behörden, falls erforderlich
- Zahlungsbelege für Gebühr (tasa) und Bausteuer (ICIO), zwei getrennte Dokumente
Auf allen Formularen geben Sie zudem die Katasternummer (referencia catastral) der Immobilie an. Diese finden Sie im Kaufvertrag, auf der Grundsteuerquittung (IBI) oder in der Katasterauskunft. Für Arbeiten, die Tragwerk, Außengestaltung, Wohnbarkeit oder Sicherheit berühren, verlangt das Gesetz zusätzlich ein von einem Architekten oder Bauingenieur unterschriebenes Schreiben, in dem er die Bauleitung übernimmt.
Andere Gemeinden verlangen ähnliche Unterlagen, haben aber eigene Formulare. Calvià etwa stellt ein eigenes Formular für die Bauanzeige bereit. Laden Sie immer das aktuelle Formular Ihrer Gemeinde herunter, denn die Fassungen werden regelmäßig überarbeitet.
Gebühren und Bausteuer
Bei der Bauanzeige zahlen Sie zwei Posten: die kommunale Verwaltungsgebühr (tasa) und die Steuer auf Bauten, Installationen und Arbeiten (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, kurz ICIO). Die ICIO berechnet sich als Prozentsatz des Baubudgets. Den genauen Satz legt jede Gemeinde in ihrer Steuerverordnung (ordenanza fiscal) fest, sodass dieselbe Küchenrenovierung in Palma, Manacor oder Santanyí unterschiedlich viel kosten kann.
Deshalb ist der Kostenvoranschlag nach Positionen so wichtig: Er ist die Grundlage für die Steuer. Ein zu niedrig angesetztes Budget mag kurzfristig Geld sparen, kann aber bei einer Kontrolle zu Nachforderungen führen und macht die Anzeige angreifbar. Fragen Sie Ihren Handwerker nach einem ehrlichen, vollständigen Angebot und prüfen Sie die aktuelle Steuerverordnung Ihrer Gemeinde, bevor Sie bezahlen.
Wie sich die Gemeinden auf Mallorca unterscheiden
Mallorca hat 53 Gemeinden, und alle wenden die LUIB an. Die praktische Umsetzung ist jedoch nicht überall gleich:
- Formulare und Typen: Palma unterscheidet zwischen Typ A und Typ B bis F. Andere Rathäuser arbeiten mit eigenen Kategorien und Formularen.
- Schutzzonen: In Palma brauchen bestimmte Arbeiten im historischen Zentrum das positive Gutachten der Kommission für das Centro Histórico und den Katalog. Auch in Orten mit gewachsenem Ortskern, etwa in Dorfhäusern im Inselinneren, gelten oft besondere Gestaltungsregeln für Fassaden, Fensterläden und Dachziegel.
- Küstenbereiche: Nahe am Meer können zusätzliche Genehmigungen anderer Behörden nötig sein, die Sie der Anzeige beifügen müssen.
- Rustikales Land: Für Fincas gelten außerhalb der Ortschaften die strengsten Vorgaben. Hier lohnt sich vor jeder Arbeit ein Termin bei den Technikern des Rathauses.
- Steuersätze: ICIO und Gebühren unterscheiden sich je nach Gemeinde.
Palma bietet Termine mit den städtischen Technikern über die Website der Stadt an. Viele kleinere Gemeinden haben feste Sprechzeiten im Rathaus. Ein kurzes Gespräch vor der Einreichung erspart oft Wochen.
Was ohne Genehmigung droht
Arbeiten ohne Anzeige oder über das Angemeldete hinaus sind kein Kavaliersdelikt. Laut Palmas Verfahrensseite werden Arbeiten, die nicht der Anzeige entsprechen oder darüber hinausgehen, nach den Artikeln 187 und 189 LUIB vorläufig gestoppt. Eine Legalisierung ist danach nur über das reguläre Verfahren möglich, und auch nur, wenn die Arbeiten mit der Planung vereinbar sind.
Das spanische Wohnungsbauministerium weist in seinem Leitfaden zu Baugenehmigungen im Wohnbereich auf einen Punkt hin, den viele unterschätzen: Bei der Bauanzeige und der declaración responsable prüft die Verwaltung erst im Nachhinein. Wer die Vorschriften nicht einhält, trägt das volle Risiko, bis hin zu Abrissverfügungen. Die Vereinfachung bedeutet also nicht weniger Verantwortung, sondern verlagert sie auf Sie als Eigentümer.
Im Alltag zeigt sich das Problem oft erst Jahre später: beim Verkauf, bei der Finanzierung oder bei einer Nachbarbeschwerde. Eine nicht angemeldete Terrassenüberdachung oder ein ausgebauter Abstellraum kann einen Verkauf verzögern. Wenn Sie bereits ein Verfahren der Gemeinde erhalten haben oder eine Legalisierung planen, sprechen Sie mit einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt oder Architekten, bevor Sie antworten oder weiterbauen.
Unsere Sicht: Genehmigungen schon beim Kauf mitdenken
In 46 Jahren auf dem Immobilienmarkt Mallorcas haben wir eines immer wieder erlebt: Die Frage nach der obra menor stellt sich nicht erst nach dem Kauf, sondern sollte schon bei der Besichtigung mitlaufen. Viele unserer Kunden kaufen eine Finca, ein Dorfhaus oder ein Apartment mit Meerblick in Porto Petro, Porto Colom oder Cala d'Or mit dem festen Plan, Bad und Küche zu modernisieren. Ob das über eine einfache Bauanzeige geht oder ein Architekt mit Projekt nötig ist, hängt von Lage, Grundstücksart und Zustand des Gebäudes ab, und das beeinflusst Zeitplan und Budget erheblich.
Wir raten deshalb, vor dem Kauf drei Dinge zu klären: Liegt die Immobilie in städtischem oder rustikalem Boden? Ist das Gebäude geschützt oder katalogisiert? Und wurden frühere Umbauten korrekt beim Rathaus angemeldet? Gerade im Südosten, den wir besonders gut kennen, unterscheiden sich die Antworten von Ort zu Ort. Wir begleiten Sie auf Deutsch, Spanisch und Englisch durch diese Fragen, und wenn aus der Renovierung ein größeres Bauvorhaben wird, unterstützen wir Sie auf Wunsch gemeinsam mit Architekten.
— Renate
Die passende Immobilie für Ihre Pläne
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Häufige Fragen zur obra menor auf Mallorca
Was gilt auf Mallorca als kleinere Bauarbeit?
Als obra menor gelten Arbeiten von einfacher Technik und geringem Umfang, die kein Architektenprojekt nach dem spanischen Baugesetz benötigen. Dazu zählen etwa die Renovierung von Bad oder Küche, neue Böden, Malerarbeiten oder der Austausch von Fenstern im bestehenden Format. Sobald Tragwerk, Fundament oder ein geschütztes Gebäude betroffen sind, verlassen Sie diesen Rahmen.
Brauche ich für eine neue Küche eine Genehmigung?
In den meisten Fällen reicht eine Bauanzeige (comunicación previa) beim Rathaus. Liegen die Kosten unter 3.000 €, handelt es sich um eine reine Innenarbeit ohne Eingriff in die Struktur und erfüllt die Immobilie die übrigen Bedingungen, kann die Arbeit in Gemeinden wie Palma oder Andratx anzeigefrei sein. Werden Wände versetzt oder Leitungen durch tragende Elemente geführt, prüfen Sie vorher mit einem Techniker, welches Verfahren gilt.
Wie lange muss ich nach der Anzeige warten?
In Palma dürfen einfache Arbeiten (Typ A) am Tag nach der Einreichung beginnen. Für aufwendigere Arbeiten sowie für Gebäude im historischen Zentrum oder in Schutzzonen gilt eine Frist von 15 Tagen. Andere Gemeinden orientieren sich an denselben gesetzlichen Fristen, können aber eigene Abläufe haben.
Kann ich die Anzeige als Ausländer selbst einreichen?
Ja, jede natürliche oder juristische Person kann eine Bauanzeige einreichen, auch über einen bevollmächtigten Vertreter. Sie brauchen in der Regel Ihre NIE, die Katasternummer der Immobilie und die Unterlagen auf Spanisch oder in der jeweiligen Amtssprache. Viele Eigentümer lassen die Einreichung von ihrem Handwerker oder einer Verwaltung erledigen, die Verantwortung für die Richtigkeit bleibt aber bei Ihnen.
Quellen
- Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears (BOE)
- Artículo 148 LUIB (Iberley)
- Reform der LUIB durch Decreto ley 3/2024 (derecholocal.es)
- Obras.01: Comunicación previa, Sede Electrónica Palma
- Obras: preguntas frecuentes, Urbanismo Palma
- Comunicación previa simple, Modelo 1, Palma
- Comunicación previa compleja, Modelo 2, Palma
- Modelo normalizado de comunicación previa de obras, Palma 2025
- Actuaciones no sujetas a licencia o comunicación previa, Ajuntament d'Andratx
- Comunicación previa para la realización de obras, Ajuntament de Calvià
- Guía de buenas prácticas en materia de licencias urbanísticas, MIVAU