Immobilie mit Garage auf Mallorca: Kauf, Miete und Prüfpunkte

Eine Wohnung oder ein Haus mit Garage ist auf Mallorca mehr als ein Komfortmerkmal. Ein einzelner Stellplatz kostet in Palmas Zentrum heute so viel wie anderswo in Spanien eine kleine Wohnung. Beim Kauf zählt aber nicht allein das Wort „Garage“ im Exposé. Entscheidend ist, ob der Stellplatz rechtlich zur Immobilie gehört, ob er im Grundbuch und Kataster richtig erfasst ist und ob er baulich zu Ihrem Fahrzeug passt. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, was Garagen auf der Insel kosten, welche Dokumente Sie prüfen sollten und woran Sie erkennen, ob eine Garage den Wert Ihrer Immobilie wirklich steigert.

Kurz gesagt

• Preise: In Palma kosten einzelne Stellplätze im Zentrum 70.000 bis 100.000 Euro, in der Altstadt, Santa Catalina und El Terreno im Schnitt über 120.000 Euro.
• Rechtliche Zuordnung: Eine Garage gehört nur dann sicher zur Wohnung, wenn sie im Titel der Eigentümergemeinschaft als Anhang genannt oder als eigene Finca im Grundbuch eingetragen ist.
• Unterlagen: Nota simple, Katasterreferenz und Teilungserklärung zeigen, ob der Stellplatz mitverkauft wird oder separat behandelt wird.
• Technik: Lüftung, Feuchtigkeit, Maße, Zufahrt und Strom für das Laden von Elektroautos gehören zu jeder Besichtigung.
• Wert: Auf den Balearen sind Stellplätze knapp. Das macht eine gut zugeordnete Garage zu einem echten Pluspunkt beim späteren Wiederverkauf oder bei der Vermietung.

Inhaltsverzeichnis

• Garage, Stellplatz oder Carport: Was „mit Garage“ bedeutet
• Was eine Garage auf Mallorca kostet
• Gehört die Garage wirklich zur Wohnung? Die Unterlagen
• Steuern und Nebenkosten beim Stellplatz
• Bauliche Prüfpunkte bei der Besichtigung
• Gemeinschaftsgaragen: Regeln in der Wohnanlage
• Wo eine Garage auf Mallorca besonders zählt
• Unsere Sicht als Makler auf Mallorca
• Ihre Immobilie mit Garage bei Mallorca-immobilien
• Häufige Fragen
• Quellen

Garage, Stellplatz oder Carport: Was „mit Garage“ bedeutet

In spanischen Anzeigen steht häufig einfach „garaje“ oder „plaza de garaje“. Dahinter können sehr unterschiedliche Dinge stecken: eine geschlossene Einzelgarage am Haus, ein markierter Platz in einer Tiefgarage, ein überdachter Carport auf dem Grundstück einer Villa oder ein Platz in einer Gemeinschaftsgarage mit Nutzungsrecht.

Baulich ist die Lage klar: Der spanische Código Técnico de la Edificación führt Garagen als „recintos no habitables“, also als Räume, die nicht zum dauerhaften Aufenthalt bestimmt sind. Eine Garage darf deshalb nicht ohne Weiteres als Gästezimmer oder Büro ausgewiesen werden. Wer eine Immobilie mit „ausgebauter Garage“ angeboten bekommt, sollte prüfen, ob diese Umnutzung genehmigt ist.

Rechtlich gibt es zwei Grundformen:

• Garage als Anhang (anejo): Der Stellplatz ist Teil der Wohnung und wird mit ihr gemeinsam verkauft. Er hat keine eigene Grundbuchnummer.
• Garage als eigene Einheit: Der Stellplatz ist eine eigenständige Immobilie. Laut der Grundbuchbehörde können Wohnungen, Garagenplätze und Geschäftslokale jeweils als eigene Finca eingetragen sein. Dann braucht es einen eigenen Kaufvertrag oder zumindest eine eigene Position in derselben Urkunde.

Hinzu kommt eine Sonderform, die in älteren Wohnanlagen auf Mallorca häufig vorkommt: Stellplätze in ungeteiltem Miteigentum. Das Kataster erkennt auch solche Parkplätze mit dauerhaft exklusivem Nutzungsrecht unter bestimmten Bedingungen als Immobilien an. Sie besitzen dann einen Anteil an der gesamten Garage, verbunden mit dem Recht auf einen bestimmten Platz.

Bei Fincas und freistehenden Villen ist die Garage meist Teil des Hauses oder ein Nebengebäude auf dem Grundstück. Hier geht es weniger um Miteigentum, sondern darum, ob das Nebengebäude genehmigt und im Kataster als Nebenfläche erfasst ist.

Was eine Garage auf Mallorca kostet

Die Balearen sind beim Thema Stellplatz Spaniens teuerstes Pflaster. Im Jahr 2025 lag der Quadratmeterpreis für Parkplätze auf den Balearen bei 1.723 Euro, der höchste Wert aller Regionen. Innerhalb Palmas gehen die Preise je nach Viertel weit auseinander.

Der balearische Durchschnitt von 19.712 Euro pro Stellplatz liegt deutlich unter den Palma-Werten, weil er auch Dörfer und Küstenorte einschließt. Er stieg 2025 um 5,5 Prozent. Bei der Miete führen die Balearen ebenfalls: Eine Garage kostete hier 2025 im Schnitt 101,40 Euro monatlich, in Palma 111,61 Euro.

Was das für Ihre Kaufentscheidung heißt

Rechnen Sie bei einer Stadtwohnung mit Garage nicht nur den Wohnungspreis, sondern den Wert des Stellplatzes mit. Eine Wohnung in Santa Catalina ohne Garage, zu der Sie später einen Platz für über 120.000 Euro zukaufen müssten, ist in Wahrheit teurer als das Exposé vermuten lässt. Umgekehrt ist ein höherer Preis für eine Wohnung mit eingetragenem Stellplatz oft gut begründet.

Als Faustregel für die Miete: Wer eine Garage dauerhaft anmietet, zahlt bei rund 110 Euro im Monat in Palma über zehn Jahre gut 13.000 Euro, ohne Eigentum zu erwerben. Zudem birgt Mieten laut einem Bericht der Ultima Hora Verfügbarkeits- und Kündigungsrisiken. Ein eigener Stellplatz, der rechtlich mit der Wohnung verbunden ist, schließt diese Risiken aus.

Gehört die Garage wirklich zur Wohnung? Die Unterlagen

Die wichtigste Frage beim Kauf lautet: Wird der Stellplatz mitübertragen, und ist er rechtlich sauber zugeordnet? Diese Dokumente geben Ihnen die Antwort.

1. Nota simple anfordern. Der Grundbuchauszug nennt die eingetragenen Eigentümer sowie Umfang, Art und Beschränkungen der Finca. Steht dort ein Stellplatz als Anhang der Wohnung, ist die Zuordnung eindeutig. Ist der Platz eine eigene Finca, brauchen Sie dafür eine eigene Nota simple.
2. Teilungserklärung (título constitutivo) lesen. Das spanische Wohnungseigentumsgesetz verlangt, dass der Titel jede Wohnung mit Fläche, Grenzen, Etage und Anhängen wie einer Garage beschreibt. Dort ist auch die Beteiligungsquote jeder Einheit festgelegt. Garagen gelten nach dem Ley de Propiedad Horizontal nur dann als Anhang, wenn sie im Titel ausdrücklich bezeichnet sind.
3. Katasterreferenz prüfen. Die Referencia Catastral ist der eindeutige Code jeder Immobilie. Garagenplätze mit exklusivem und dauerhaftem Nutzungsrecht, das durch öffentliche Urkunde belegt ist, führt das Kataster laut Real Decreto 417/2006 als eigene Immobilien mit eigener Referenz. Haben Wohnung und Garage zwei Referenzen, sind es zwei Objekte.
4. Kataster und Grundbuch abgleichen. Weichen Fläche oder Beschreibung voneinander ab, klären Sie das vor der Unterschrift. Bei Häusern weist das Kataster Nebenflächen wie Garagen gegebenenfalls gesondert aus.
5. Kaufvertrag und Urkunde kontrollieren. Im Vorvertrag (contrato de arras) und in der notariellen Urkunde muss der Stellplatz ausdrücklich genannt sein, mit Nummer, Lage und gegebenenfalls eigener Grundbuchnummer.
6. Bei Mietobjekten nachfragen. Wird eine Wohnung „mit Garage“ vermietet, sollte der Stellplatz im Mietvertrag stehen. Sonst kann er getrennt gekündigt oder anders vergeben werden.

Bei Unklarheiten, etwa wenn ein Verkäufer einen Stellplatz „seit Jahren nutzt“, ohne dass er eingetragen ist, sollten Sie einen spanischen Rechtsanwalt (abogado) oder den beurkundenden Notar um Prüfung bitten, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Steuern und Nebenkosten beim Stellplatz

Ob die Garage Anhang oder eigene Finca ist, wirkt sich auch auf die Steuer aus. Beim Kauf eines Neubaus gilt für Wohnung und gemeinsam erworbene Stellplätze der ermäßigte Mehrwertsteuersatz, während ein separat gekaufter neuer Stellplatz mit dem vollen Satz besteuert wird. Eine Kanzlei auf Mallorca fasst das als IVA von 21 % für neue Plätze gegenüber 10 % zusammen mit der Wohnung zusammen. Es lohnt sich also, Wohnung und Garage in einem Vorgang zu erwerben.

Bei Bestandsimmobilien fällt statt der Mehrwertsteuer die Grunderwerbsteuer (ITP) an. Auf den Balearen ist sie gestaffelt; die Verbraucherorganisation OCU nannte in ihrer Analyse von 2023 Sätze zwischen 2 % und 13 % je nach Fall und Kaufpreis. Lassen Sie sich vor dem Kauf den aktuell geltenden Satz von Ihrem Steuerberater (asesor fiscal) bestätigen, denn die Balearen passen die Staffel regelmäßig an.

Hinzu kommen Notar, Grundbucheintragung und gegebenenfalls Gemeinschaftskosten. Ein separat eingetragener Stellplatz bedeutet jeweils eine zusätzliche Eintragung und eine eigene jährliche Grundsteuer (IBI).

Bauliche Prüfpunkte bei der Besichtigung

Ein Stellplatz kann rechtlich einwandfrei und trotzdem unpraktisch sein. Nehmen Sie sich bei der Besichtigung Zeit für die Garage, am besten mit Ihrem eigenen Fahrzeug.

• Maße: Für Neubauten nennt die Versicherung MAPFRE Mindestmaße von 2,20 × 4,50 m für normale Plätze, 3,60 × 5,00 m für Plätze für Menschen mit eingeschränkter Mobilität und eine Mindesthöhe von 2,20 m. Ältere Tiefgaragen in Palma oder den Hafenorten sind oft enger. Ein großer SUV passt dort nicht immer.
• Zufahrt und Rampe: Wie steil ist die Rampe, wie eng sind die Kurven, gibt es Pfeiler neben dem Platz? In engen Altstadtgassen zählt auch, ob Sie überhaupt bequem einfahren können.
• Feuchtigkeit: Achten Sie auf Wasserflecken, Ausblühungen und Risse. In Küstennähe und bei Kellergaragen ist eine funktionierende Pumpe wichtig, falls nach Starkregen Wasser eindringt.
• Lüftung, Licht und Brandschutz: Der CTE stellt an Garagen besondere Anforderungen an Lüftung, Beleuchtung, Brandschutz und Fluchtwege. Prüfen Sie, ob Lüftungsöffnungen frei sind und Notbeleuchtung vorhanden ist.
• Elektroauto: Seit der Änderung des CTE von 2022 verlangt die Norm in privaten Wohngebäuden eine Leitungs-Vorinstallation für Ladepunkte an 100 % der Stellplätze. Bei neueren Gebäuden sollte diese also vorhanden sein.
• Tor und Sicherheit: Funktionieren Fernbedienung und Tor? Wie viele Sender erhalten Sie beim Kauf?

Bei einer Finca oder Villa mit separatem Garagengebäude prüfen Sie zusätzlich Dach, Stromanschluss und Genehmigung. Wenn Sie nach dem Kauf kleinere Arbeiten planen, etwa ein neues Tor, eine Ladestation oder neue Bodenbeläge, brauchen Sie in Spanien je nach Gemeinde eine Genehmigung. Einen guten Überblick über die Licencia de Obra Menor in Spanien und den typischen Ablauf finden Sie dort. Größere Umbauten, etwa eine neue Garage auf einem Fincagrundstück, laufen dagegen über eine reguläre Baugenehmigung der Gemeinde.

Gemeinschaftsgaragen: Regeln in der Wohnanlage

In Apartmentanlagen in Cala d'Or, Porto Cristo oder Palma liegt der Stellplatz meist in einer Gemeinschaftsgarage. Hier gelten die Regeln der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios).

Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt der Gemeinschaft, Regeln zur Nutzung gemeinschaftlicher Sachen festzulegen. Die allgemeinen Gemeinschaftskosten tragen die Eigentümer nach ihrer Beteiligungsquote. Fragen Sie deshalb vor dem Kauf nach:

• der aktuellen Hausordnung (reglamento de régimen interior) und ob darin etwa das Abstellen von Booten, Anhängern oder Motorrädern geregelt ist,
• den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen, um geplante Sanierungen der Garage zu erkennen,
• einer Bescheinigung über offene Gemeinschaftsbeiträge des Verkäufers,
• der Höhe der monatlichen Gemeinschaftskosten und dem Anteil, der auf die Garage entfällt.

Für Elektroautos gilt eine erfreuliche Regel: Wer in seinem privaten Stellplatz einer Gemeinschaftsgarage eine Ladestation installieren möchte, muss die Gemeinschaft nach aktueller Rechtslage lediglich vorher informieren. Die Kosten trägt der Nutzer selbst. Eine Abstimmung in der Versammlung ist dafür nicht nötig.

Wo eine Garage auf Mallorca besonders zählt

Nicht überall auf der Insel hat die Garage das gleiche Gewicht. In Palma ist sie fast ein eigenes Investment. Laut Natalia Bueno von der Maklervereinigung API treiben der extreme Mangel an Parkplätzen, der lückenhafte Nahverkehr und das Interesse von Investoren die Preise. Eine Stadtwohnung mit eigener Garage ist entsprechend gefragt, beim Kauf wie bei der langfristigen Vermietung.

In den Yachthäfen des Südostens, etwa Porto Petro, Porto Colom oder Cala d'Or, ist der Parkdruck in der Hochsaison spürbar. Ein eigener Platz in der Anlage erspart Ihnen und Ihren Feriengästen die Suche in den Sommermonaten. Bei Ferienwohnungen ist ein Stellplatz deshalb ein Argument, das Gäste bei der Buchung beachten.

Im Inselinneren und bei Fincas ist Platz meist vorhanden. Hier geht es weniger um den Stellplatz selbst als um eine geschlossene Garage, die Fahrzeuge vor Sonne, Staub und Salzluft schützt, und um Abstellfläche für Gartengeräte, Fahrräder oder Poolzubehör. Viele Käufer, die ihr Haus nur einen Teil des Jahres bewohnen, schätzen außerdem eine sichere Unterstellmöglichkeit für ihr Auto während der Abwesenheit.

Unsere Sicht als Makler auf Mallorca

In 46 Jahren auf dem Immobilienmarkt Mallorcas haben wir erlebt, wie sehr sich die Bedeutung der Garage verändert hat. Früher war sie bei vielen Wohnungen eine nette Beigabe. Heute fragen uns Käufer bei Stadtwohnungen in Palma oft als Erstes, ob ein Stellplatz dabei ist und ob er im Grundbuch steht.

Unsere Empfehlung ist klar: Kaufen Sie die Garage möglichst zusammen mit der Wohnung und achten Sie darauf, dass die Zuordnung in Teilungserklärung, Nota simple und Kataster übereinstimmt. Ein sauber eingetragener Stellplatz ist bei Wiederverkauf und Vermietung ein echter Vorteil.

Gerade im Südosten, in Porto Petro, Porto Colom, Cala d'Or und Porto Cristo, kennen wir viele Wohnanlagen und ihre Garagen aus eigener Anschauung. Wir sagen Ihnen offen, ob ein Platz für Ihr Fahrzeug passt und welche Unterlagen wir für Sie anfordern. Diese persönliche Betreuung bieten wir auf Deutsch, Spanisch und Englisch.

Renate

Ihre Immobilie mit Garage bei Mallorca-immobilien

Ob exklusive Villa mit Doppelgarage, Finca mit Nebengebäude oder Appartement mit Tiefgaragenplatz am Yachthafen: In unseren Verkaufsangeboten finden Sie Häuser, Fincas, Wohnungen, Grundstücke und Gewerbeobjekte im Südosten und inselweit. Zusätzlich bieten wir langfristige Vermietungen und Ferienvermietungen an.

Auf Wunsch suchen wir gezielt für Sie das passende Objekt, auch mit der Vorgabe „Garage oder Stellplatz“. Sehen Sie sich unsere aktuellen Immobilienangebote auf Mallorca an oder sprechen Sie uns direkt an. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.

Häufige Fragen

Kann ich eine Garage separat von der Wohnung verkaufen?

Das hängt von der Eintragung ab. Ist der Stellplatz eine eigene Finca im Grundbuch, kann er separat verkauft werden. Ist er als Anhang der Wohnung im Titel der Eigentümergemeinschaft beschrieben, ist er an die Wohnung gebunden und wird nur mit ihr übertragen.

Woran erkenne ich, ob der Stellplatz im Kaufpreis enthalten ist?

Prüfen Sie die Nota simple und die Teilungserklärung: Dort steht, ob die Garage als Anhang zur Wohnung gehört. Hat die Garage eine eigene Katasterreferenz, muss sie im Kaufvertrag ausdrücklich mit aufgeführt sein. Lassen Sie sich die Stellplatznummer im Vorvertrag bestätigen.

Was kostet die Miete einer Garage auf Mallorca?

Im Jahr 2025 lag die durchschnittliche Garagenmiete auf den Balearen bei 101,40 Euro im Monat, in Palma bei 111,61 Euro. In begehrten Vierteln und in Hafenorten während der Saison kann sie darüber liegen.

Darf ich in einer Gemeinschaftsgarage eine Ladestation installieren?

Ja. Für eine Ladestation an Ihrem privaten Stellplatz genügt nach dem Wohnungseigentumsgesetz eine vorherige Mitteilung an die Eigentümergemeinschaft. Die Kosten für Installation und Strom tragen Sie selbst. Lassen Sie die Anlage von einem zugelassenen Elektroinstallateur ausführen.

Darf ich eine Garage zu Wohnraum umbauen?

Nicht ohne Genehmigung. Die spanische Bauordnung behandelt Garagen als nicht bewohnbare Räume, eine Umnutzung braucht daher die Zustimmung der Gemeinde und gegebenenfalls der Eigentümergemeinschaft. Fragen Sie vor dem Kauf eines Hauses mit ausgebauter Garage nach der Genehmigung.

Quellen

• Código Técnico de la Edificación, Real Decreto 314/2006 (BOE)
• Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal (BOE)
• Propiedad Horizontal, Stand 21. März 2026 (BOE)
• Preguntas frecuentes formato CAT (Catastro)
• Real Decreto 417/2006 (Catastro)
• Anexo 6, Modelo de certificación de motivación del valor (Catastro)
• ¿Sabes qué es el Registro de la Propiedad? (Registradores)
• Registro de la Propiedad, Nota simple (Registradores)
• Ultima Hora: Parkplatzpreise in Palma
• Ultima Hora: Garage kaufen oder mieten auf Mallorca
• Diario de Mallorca: Garagenmieten auf den Balearen
• Economía de Mallorca: Garagenpreise auf den Balearen
• Mallorca Zeitung: Preise für Stellplätze und Tiefgaragen
• MAPFRE: Maße eines Garagenstellplatzes
• LRB: Steuern beim Kauf eines Garagenplatzes
• OCU: ITP auf den Balearen
• SteraM Flats: Licencia de Obra Menor