Eine Eigentümergemeinschaft kann die touristische Nutzung einer Wohnung mit qualifizierter Mehrheit regeln, begrenzen oder untersagen. Gleichzeitig braucht jede Ferienwohnung eine Registrierungsnummer aus dem Registro Único, bevor sie auf Buchungsplattformen erscheinen darf. Wer vermieten will, sollte deshalb zuerst prüfen, ob bereits ein gültiger Beschluss der Gemeinschaft vorliegt, dann ein Zertifikat einholen, sich registrieren und die steuerlichen Pflichten klären.
Kurz gesagt:
- Der Beschluss benötigt drei Fünftel der Eigentümer und zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile; Änderungen der Teilungserklärung können weiterhin Einstimmigkeit erfordern.
- Die Dreifünftelregel gilt für gewerblich organisierte Kurzzeitvermietungen mit touristischem Charakter; ein gewöhnlicher Saisonmietvertrag fällt nicht automatisch unter dieselben Regeln der Eigentümergemeinschaft.
- Für die Registrierung brauchen Eigentümer einen Eigentumsnachweis, Katasterdaten und gegebenenfalls ein Gemeinschaftszertifikat, das Beschlussdatum, Mehrheit und genauen Wortlaut nachvollziehbar festhält.
- Reine Wohnraumvermietung ist meist von der Mehrwertsteuer befreit; Reinigung während des Aufenthalts oder Rezeptionsservice kann die Vermietung dagegen mehrwertsteuerpflichtig machen.
- Auf den Balearen gelten zusätzlich regionale und kommunale Vorschriften; Gebäude mit höchstens vier Eigentümern können alternative Nachweise für die Zustimmung nutzen.
Inhaltsverzeichnis
- Rechtlicher Rahmen in Spanien: Staatliche, autonome und kommunale Regelungen
- Was die Eigentümergemeinschaft beschließen kann: Mehrheiten, Statuten und Eintragung
- Registro Único / Ventanilla Única: Wie die Registrierung funktioniert und welche Nachweise erforderlich sind
- Praktische Schritt-für-Schritt-Checkliste für Eigentümer in einer Comunidad
- Steuerliche Pflichten und Meldepflichten gegenüber der Agencia Tributaria
- Regionale Besonderheiten: Balearen und Mallorca, was regional zu beachten ist
- Praxisblick der Autorin Renate: typische Fälle und wann professionelle Hilfe ratsam ist
- Perspektive: Warum klar geregelte Ferienvermietung beiden Seiten nützt
- Wie Mallorca-immobilien Eigentümern konkret helfen kann
- FAQ
- Quellen
Rechtlicher Rahmen in Spanien: Staatliche, autonome und kommunale Regelungen
Die Ferienvermietung in Spanien bewegt sich zwischen drei Ebenen, die sich gegenseitig ergänzen und manchmal auch überschneiden. Auf staatlicher Ebene regelt das Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994) den klassischen Wohnraummietvertrag und grenzt ihn in Artikel 5.e ausdrücklich von der touristischen Vermietung ab, die eigenen Vorschriften unterliegt. Diese Abgrenzung ist keine Formalie: Nur wer wirklich „alquiler turístico“ betreibt, also eine gewerbliche Vermietung mit touristischem Charakter, fällt unter die strengeren Regeln der Eigentümergemeinschaft.
Die Ley de Propiedad Horizontal wurde mit Wirkung vom 3. April 2025 geändert und gibt der Gemeinschaft in Artikel 17.12 erstmals ein klares Werkzeug an die Hand, um touristische Nutzung mit qualifizierter Mehrheit zu steuern, dazu mehr im nächsten Abschnitt. Parallel dazu hat der spanische Staat mit dem Real Decreto 1312/2024 ein zentrales Registro Único de Arrendamientos geschaffen, über das jede Ferienunterkunft eine Registrierungsnummer erhalten muss. Dieser Real Decreto setzt die europäische Verordnung (UE) 2024/1028 um, die Plattformen und Mitgliedstaaten zu mehr Datentransparenz bei Kurzzeitvermietungen verpflichtet.
Dazu kommen regionale und kommunale Vorschriften. Die Balearen haben eigene Modalitäten für touristische Vermietungen definiert, und viele Ajuntamientos erlassen zusätzliche Ordenanzas, etwa zu Lärmschutz, Höchstbelegung oder Zonierung. Wer auf Mallorca vermietet, muss also drei Regelwerke gleichzeitig im Blick haben: das nationale Gesetz, die balearische Verordnung und die lokale Satzung der eigenen Gemeinde.
Was die Eigentümergemeinschaft beschließen kann: Mehrheiten, Statuten und Eintragung
Seit der Reform der Ley de Propiedad Horizontal kann eine Eigentümergemeinschaft die touristische Nutzung einer Wohnung genehmigen, begrenzen, mit Bedingungen versehen oder vollständig untersagen. Entscheidend ist die Mehrheit: Nach Artikel 17.12 LPH braucht ein solcher Beschluss drei Fünftel der Eigentümer und zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile. Diese doppelte Schwelle verhindert, dass wenige Eigentümer mit großen Anteilen allein entscheiden, oder umgekehrt eine Mehrheit kleiner Einheiten gegen wenige große Wohnungen stimmt.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem bloßen Ferienmietvertrag und der eigentlichen touristischen Vermietung im Sinne von Artikel 5.e LAU. Die 3/5‑Regel greift durchgängig nur, wenn es sich tatsächlich um „alquiler turístico“ handelt, also um eine gewerblich organisierte Kurzzeitvermietung mit touristischen Dienstleistungen. Ein einfacher Saisonmietvertrag ohne diesen Charakter fällt oft nicht automatisch unter das gleiche Regime.
Für tiefere Eingriffe, etwa eine Änderung der Teilungserklärung selbst, kann in bestimmten Fällen weiterhin Einstimmigkeit erforderlich sein. Ein Beschluss wird erst gegenüber Dritten, also auch gegenüber künftigen Käufern, wirksam, wenn er formal korrekt zustande gekommen ist:
- Die Abstimmung muss im Protokoll der Eigentümerversammlung dokumentiert sein.
- Der Beschluss sollte notariell beglaubigt oder zumindest durch ein offizielles Gemeinschaftszertifikat nachgewiesen werden.
- Eine Eintragung der Klausel im Grundbuch macht das Verbot oder die Erlaubnis auch für neue Eigentümer bindend.
Ohne diese Eintragung bleibt ein Beschluss zwar zwischen den aktuellen Eigentümern gültig, entfaltet gegenüber Dritten aber nicht die gleiche Verbindlichkeit.
Registro Único / Ventanilla Única: Wie die Registrierung funktioniert und welche Nachweise erforderlich sind
Ohne gültige Registrierungsnummer darf eine Ferienunterkunft in Spanien auf keiner Buchungsplattform erscheinen. Das Verfahren läuft über die Ventanilla Única Digital de Arrendamientos des Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana und ist an das Registro de la Propiedad beziehungsweise das Registro de Bienes Muebles angebunden.
- Der Eigentümer stellt den Antrag digital über die Ventanilla Única und legt Eigentumsnachweis, Katasterdaten und gegebenenfalls das Gemeinschaftszertifikat vor.
- Die zuständige Registrierungsstelle prüft die Unterlagen und vergibt bei Vollständigkeit eine individuelle Registrierungsnummer für die Einheit.
- Fehlen Dokumente oder ist der Nachweis der Gemeinschaftszustimmung unvollständig, fordert die Behörde Nachbesserung an oder weist den Antrag zurück.
Das Gemeinschaftszertifikat spielt dabei eine zentrale Rolle: Es muss eindeutig belegen, dass die touristische Nutzung mit der erforderlichen Mehrheit genehmigt wurde, etwa durch ein Versammlungsprotokoll oder eine im Grundbuch eingetragene Klausel. Administrative Praxis zeigt, dass unvollständige oder unklar formulierte Zertifikate der häufigste Ablehnungsgrund sind.
Wer ohne Registrierungsnummer vermietet, riskiert nicht nur, von Plattformen entfernt zu werden. Die Ventanilla Única dient den Behörden auch als Kontrollinstrument, über das unvollständige Angaben zur Nachbesserung zurückgewiesen oder bereits vergebene Nummern suspendiert werden können.
Praktische Schritt-für-Schritt-Checkliste für Eigentümer in einer Comunidad
Wer eine Wohnung auf Mallorca touristisch vermieten möchte, kommt mit einer strukturierten Vorgehensweise deutlich schneller zum Ziel als mit Einzelschritten nach Gefühl.
- Zuerst die Bestandslage klären: Gibt es bereits eine bestehende Lizenz, und seit wann wird die Wohnung touristisch genutzt?
- Dann die Satzung und frühere Versammlungsprotokolle der Gemeinschaft prüfen, ob ein Verbot oder eine Einschränkung bereits existiert.
- Falls kein Beschluss vorliegt, einen Antrag für die nächste Eigentümerversammlung einbringen und die 3/5‑Mehrheit anstreben.
- Nach positivem Beschluss ein offizielles Zertifikat beim Verwalter oder Präsidenten der Gemeinschaft anfordern.
- Mit diesem Zertifikat den Antrag auf die Registrierungsnummer über die Ventanilla Única Digital einreichen.
- Nach Erhalt der Nummer die Gästeregistrierung beim Melderegister einrichten und die Versicherungsdeckung für touristische Nutzung prüfen.
Das Gemeinschaftszertifikat sollte Datum der Versammlung, erzielte Mehrheit und den genauen Wortlaut des Beschlusses enthalten, sonst verzögert sich die Registrierung oft um Wochen. Häufige Ablehnungsgründe sind fehlende Unterschriften, unklare Formulierungen zur Art der Nutzung oder ein Protokoll, das die Abstimmungsanteile nicht nachvollziehbar ausweist.
Profi-Tipp: Lassen Sie das Gemeinschaftsprotokoll vor der Einreichung von einer sachkundigen Person auf Vollständigkeit prüfen, das spart in der Praxis oft mehrere Wochen Wartezeit bei der Registrierung.
Nach Erhalt der Nummer bleiben laufende Pflichten bestehen: Gäste müssen beim örtlichen Melderegister erfasst werden, und je nach Gemeinde sind zusätzliche Sicherheits‑ oder Brandschutzanforderungen einzuhalten. Eine Haftpflichtversicherung, die die touristische Nutzung ausdrücklich abdeckt, gehört ebenfalls zu den praktischen Mindestvoraussetzungen.
Steuerliche Pflichten und Meldepflichten gegenüber der Agencia Tributaria
Wer eine Ferienwohnung vermietet, muss die Einkünfte gegenüber der Agencia Tributaria erklären, wobei die genaue steuerliche Behandlung von der Art der Vermietung abhängt. Eine reine Wohnraumvermietung ohne touristische Zusatzleistungen ist in der Regel von der Mehrwertsteuer befreit, während eine Vermietung mit hotelähnlichen Leistungen, etwa Reinigung während des Aufenthalts oder Rezeptionsservice, der IVA unterliegen kann. Für Einkünfte aus Vermietung gilt grundsätzlich die Einkommensteuer, bei nicht in Spanien ansässigen Eigentümern die IRNR.
Die Agencia Tributaria führt dazu informative Modelle, über die auch Vermietungsplattformen Daten melden müssen, etwa die Modelos 179 oder vergleichbare Übersichten zu vermittelten Buchungen. Wer unsicher ist, ob die eigene Vermietung der Umsatzsteuer unterliegt, findet auf den Seiten der Agencia Tributaria konkrete Abgrenzungshilfen.
In der Praxis entstehen die meisten Fehler durch verspätete Anmeldung der Einkünfte oder durch falsche Einordnung als steuerfreie Vermietung, obwohl touristische Zusatzleistungen erbracht wurden. Eine steuerliche Beratung vor der ersten Vermietungssaison erspart hier oft spätere Korrekturen und Nachzahlungen.
Regionale Besonderheiten: Balearen und Mallorca, was regional zu beachten ist
Die Balearen haben eigene Modalitäten für die touristische Vermietung definiert, darunter Kategorien wie ETV, ETVPL und ETV60, die sich nach Gebäudetyp und Nutzungsdauer unterscheiden. Das Gemeinschaftszertifikat bleibt auch hier die zentrale Voraussetzung für die regionale Genehmigung, zusätzlich zur staatlichen Registrierung.
Für sehr kleine Eigentümergemeinschaften, etwa Gebäude mit bis zu vier Eigentümern ohne formelle Comunidad nach Artikel 13.8 LPH, akzeptieren die balearischen Behörden alternative Nachweiswege zur Zustimmung. Das erleichtert vielen Eigentümern kleinerer Mehrfamilienhäuser im Südosten und Osten der Insel die Vermietung erheblich.
In der praktischen Verwaltung lohnt sich der direkte Kontakt zum zuständigen Consell Insular oder Ajuntament, da lokale Fristen für Anträge und Nachweise variieren können und sich die Bearbeitungszeiten je nach Gemeinde unterscheiden.
Praxisblick der Autorin Renate: typische Fälle und wann professionelle Hilfe ratsam ist
Nach langjähriger Erfahrung im Immobilienbereich auf Mallorca, mit Schwerpunkt im Südosten der Insel und Betreuung auf Deutsch, Spanisch und Englisch, begegnen uns zwei Situationen immer wieder. Im ersten Fall hatte eine Gemeinschaft die touristische Nutzung mündlich untersagt, ohne formellen Beschluss, was im Streitfall vor Gericht nicht standhielt. Im zweiten Fall begleiteten wir einen Eigentümer durch den kompletten Ventanilla‑Prozess, vom Zertifikat bis zur Registrierungsnummer, was mit vollständigen Unterlagen deutlich zügiger verlief als ohne Vorbereitung.
Perspektive: Warum klar geregelte Ferienvermietung beiden Seiten nützt
Eine Comunidad, die ihre Regeln zur touristischen Nutzung klar dokumentiert, schützt nicht nur sich selbst vor Streit, sondern auch die vermietenden Eigentümer vor bösen Überraschungen beim Verkauf oder bei der Registrierung. Viele Konflikte entstehen nicht aus echten Interessengegensätzen, sondern aus mündlichen Absprachen, die später niemand mehr nachweisen kann. Wer früh das Gespräch mit Nachbarn sucht und einen Beschluss formal absichern lässt, erspart sich spätere juristische Auseinandersetzungen, die am Ende teurer sind als die Mühe eines ordentlichen Protokolls.
— Renate
Wie Mallorca-immobilien Eigentümern konkret helfen kann
Wer eine Ferienwohnung auf Mallorca besitzt oder kaufen möchte und sich durch Gemeinschaftsbeschlüsse, Registrierungsnummern oder Vermietungsverwaltung nicht allein kämpfen will, findet bei uns praxisnahe Unterstützung.
Unsere Leistungen rund um Ihre Immobilie umfassen Beratung rund um Gemeinschaftsbeschlüsse und die passende Dokumentation für Ihre Comunidad, Begleitung durch den Registrierungsprozess über die Ventanilla Única sowie Verwaltung von Ferienvermietungen.
Für Eigentümer, die internationale Gäste empfangen oder selbst Fragen zu Aufenthaltstiteln haben, vermittelt Lexmovea juristische Beratung zu Visa und Aufenthaltsgenehmigungen in Spanien. Unsere eigene Unterstützung ersetzt keine Rechtsberatung, doch mit unserer lokalen Marktkenntnis in Porto Petro, Cala D'Or, Porto Colom und auf der ganzen Insel begleiten wir Sie gerne bei den praktischen Schritten. Mehr zu unseren Leistungen bei Verkauf und Vermietung finden Sie auf unserer Seite.
Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und ersetzt nicht die Beratung durch einen qualifizierten Anwalt. Wenden Sie sich an eine qualifizierte Rechtsfachperson zu Ihrer persönlichen Lage, bevor Sie auf Grundlage dieses Inhalts handeln.
FAQ
Kann eine Eigentümergemeinschaft die Ferienvermietung verbieten?
Ja, seit der Reform der Ley de Propiedad Horizontal kann eine Gemeinschaft die touristische Vermietung mit einer qualifizierten Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und Anteile genehmigen, einschränken oder untersagen. Ein solcher Beschluss muss formal dokumentiert und für volle Wirksamkeit gegenüber Dritten im Grundbuch eingetragen werden.
Wie viel Steuer fällt bei einer Ferienvermietung von 500 Euro an?
Die genaue Steuerlast hängt von der Art der Vermietung und dem steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers ab, da reine Wohnraumvermietung und touristische Vermietung mit Zusatzleistungen unterschiedlich behandelt werden. Konkrete Berechnungsgrundlagen und Abgrenzungen liefert die Agencia Tributaria, eine individuelle steuerliche Beratung wird empfohlen.
Welche Gesetze regeln die Ferienvermietung in Spanien?
Zentral sind die Ley de Arrendamientos Urbanos, die Ley de Propiedad Horizontal mit ihrem Artikel 17.12 zur Gemeinschaftszustimmung, sowie der Real Decreto 1312/2024, der das nationale Registrierungsregister einführt. Zusätzlich gelten regionale Vorschriften der Balearen und lokale Ordenanzas der jeweiligen Gemeinde.
Darf man eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft touristisch vermieten?
Grundsätzlich ja, sofern kein wirksamer Gemeinschaftsbeschluss dagegensteht und die Wohnung über eine gültige Registrierungsnummer verfügt. Ohne diese Nummer aus dem Registro Único darf die Einheit auf keiner Buchungsplattform angeboten werden.